CIFUENTES c. EURO CASA SA (1ra inst.)

Autos: CIFUENTES PÉREZ, ÁNGELA CRISTINA C/ EURO CASA S.A. - ABREVIADO - CUMPLIMIENTO/RESOLUCION DE CONTRATO - TRAM.ORAL
Expte. Nº 10618763
JUZG 1A INST CIV COM 19A NOM
Fecha: 22/08/2023

Ver sentencia definitiva acá.

SENTENCIA NUMERO: 114. CORDOBA, 22/08/2023.

Y VISTOS:

Los autos caratulados CIFUENTES PÉREZ, ÁNGELA CRISTINA C/ EURO CASA S.A. – ABREVIADO – CUMPLIMIENTO/RESOLUCION DE CONTRATO – TRAM.ORAL (Expte. Nº 10618763), de los que resulta que:

1.- Con fecha 22/12/2021 comparece el Dr. Juan Exequiel Vergara en su carácter de letrado patrocinante de la actora Sra. Ángela Cristina Cifuentes Pérez DNI. 94.326.472 y promueve demanda en contra de EURO CASA SA.

OBJETO. Señala que en virtud del art. 42 de la CN y de la Ley de Defensa del Consumidor la actora inicia demanda en contra de la firma EURO CASA SA por su incumplimiento contractual, solicitando la devolución de los montos abonados a la empresa y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, según se detalla en cada punto. Manifiesta que se reclama el total de lo adeudado con sus actualizaciones e intereses, con más los gastos realizados y las costas del presente juicio y su etapa prejudicial.

HECHOS. Relata los hechos en que funda su acción, en los siguientes términos: «Antes de comenzar a desarrollar los hechos es fundamental destacar que ha sido la conducta de la firma demandada la que ha forzado la judicialización del presente, habida cuenta que se ha negado -en reiteradas oportunidades- a suministrar elemental información contable referida al negocio jurídico que une a las partes. Claramente todo este desgaste jurisdiccional pudo haber sido evitado si es que la demandada hubiese actuado con buena fe, con transparencia y con claridad, lo cual nunca ocurrió, por lo que se pide, independiente del resultado del pleito, especial imposición de costas en el máximo de su escala por ser tal conducta contraria al trato digno y la buena fe que establece categóricamente la ley de defensa del consumidor.

En el mes de Julio 2017, la actora, interesada en adquirir una propiedad, consultaron varios sitios web de constructoras de viviendas con el sistema construcción “en seco”. De esta forma llegan a la empresa EURO CASA S.A. La oferta de viviendas nuevas, incluye diferentes modelos, con pago de anticipo y financiamiento del saldo en cuotas. Ángela Cifuentes, solicitó mayor información, y se comunicó de manera telefónica con Lucas Armeloni, vendedor, quien le expuso los detalles de las viviendas. Posteriormente recibió un correo electrónico con las especificaciones de construcción y fotografías de viviendas entregadas que mostraban terminaciones exteriores, interiores y mobiliario de cocina. Le indicaron que el tiempo de construcción era de 30 días. La consumidora le comentó que poseía un terreno de 450 mt2 en la ciudad de Rada Tilly, en un sector nuevo, urbanizado, con excelente vista al mar, pero aún no escriturado.

El vendedor indicó que con una seña de $ 400.000 (cuatrocientos mil pesos) podía obtener su vivienda, porque para el saldo a pagar la empresa le ofrecía financiamiento hasta 15 años de plazo, siempre y cuando cuente con una garantía real, es decir, un inmueble. La actora informó que el bien que podía entregar como garantía era el mismo donde se construiría la vivienda, pero que éste ya tiene una hipoteca, del Banco Chubut. El vendedor Armeloni solicitó le envíen el informe de tasación de la propiedad y el saldo deudor del banco. Viendo que la deuda no alcanzaba al 30% del valor del terreno y una vez consultada a gerencia, Lucas Armeloni le comunicó telefónicamente que no había inconveniente en ofrecer este mismo terreno como garantía hipotecaria a la empresa “EURO CASA”. Ante dicha oferta, la actora verificó en AFIP que EURO CASA fuera parte del Grupo Max, tal como se lo comentara el vendedor.

En Agosto del 2017, la actora transfirió la suma de $ 50.000 (cincuenta mil pesos) para realizar los planos de la vivienda. Este monto sería considerado como parte del anticipo, una vez concretada la operación.

A mediados de septiembre de 2017 con el fin de acelerar la firma del contrato, la empresa, a través de sus vendedores, le ofrece dentro del mismo valor, la fachada exterior completa de la casa, a fin de que sea como “una casa piloto» y así la empresa EURO CASA tenga la facilidad de entrar al mercado de esta zona, lo que fue aceptado por Cifuentes.

Confirmado el plano definitivo de la vivienda, la operación quedó determinada en: Construcción e instalación de una vivienda 160,8 mt2, en dos plantas, por valor total de $ 2.238.030 (dos millones doscientos treinta y ocho mil treinta pesos). La empresa solicitó como anticipo el pago del equivalente al 30% (treinta por ciento) del valor total de la vivienda, es decir $ 671.409 (seiscientos setenta y un mil cuatrocientos nueve pesos) como anticipo y el saldo de $ 1.567.030 (un millón quinientos sesenta y siete mil treinta pesos), con financiamiento directo de la empresa en 180 cuotas de $ 8.706 (ocho mil setecientos seis pesos).

En los planos, que se adjuntan se detalla la superficie a construir: Cubierta planta baja 74,9 mt2, Cubierta planta alta 73 mt2, Galería Balcón 5,2 mt2, Galería lateral 7,7 mt2, Total 160,80 mt2 (ciento sesenta metros con ochenta centímetro cuadrados) En cuanto a los materiales a utilizar, éstos deberían ser de primera calidad.

El vendedor Lucas Armeloni avisa que el 22 de septiembre estarían llegando a Rada Tilly, él, y el jefe de arquitectos Sra. Melisa Cisternas, puesto que es imperioso firmar el contrato antes de fin de mes, ya que la oferta se encontraría vigente sólo hasta el 25 de septiembre de ese año. Posterior a esa fecha, las condiciones serían diferentes, por lo que la idea era que no pierdan ese beneficio.

La Sra. Cifuentes, un par de semanas antes solicitó al vendedor Armeloni que envíe el borrador del contrato, pero sus respuestas eran siempre evasivas, que había algún error, y que ni bien lo tenga, se lo enviaría por correo electrónico.

El día 22de septiembre de 2017 efectivamente se presentaron en el domicilio de Cifuentes, en la calle Fragata Moyano 1296 de la ciudad de Rada Tilly, el vendedor Lucas Armeloni y quien fuera presentada como Jefe de Arquitectos del Grupo Max, Melisa Cisterna. Ella mostró en su notebook todos los detalles. Al leer el contrato la Sra. Cifuentes advirtió que no estaba en contrato el mobiliario de cocina, a lo que la Sra. Cisterna manifestó que había un error respecto a ese tema, pero le respondieron que se subsanaría en un anexo a firmar posteriormente.

Una vez efectuado el pago del anticipo, recibirían el plano de la platea, así mientras se construiría ésta, la empresa comenzaría con la construcción de la vivienda, para enviarla en los plazos acordados en contrato.

Es decir, esta visita creó la ilusión a mis clientes que pasarían la navidad del 2017 en su nueva casa. De esta manera verían realizado su sueño, de tantos años y sobre todo el de sus hijas. El matrimonio Dedini Cifuentes, previendo cualquier demora, y a fin de no atrasarse en las cuotas de su casa, plantearon un monto mínimo de cuota, ya que a éste, se debía sumar el monto del alquiler que pagaban en ese momento que era de $ 27.000 (veintisiete mil pesos). El vendedor les aseguró que una vez instalados en su casa nueva, y considerando que podrían pagar el mismo monto que su actual alquiler, irían rebajando mensualmente el monto adeudado, terminando antes con su compromiso ante EURO CASA.

Sin embargo, esta oferta debía firmase en ese momento, y abonar el 30% del valor total de la vivienda ofrecida, antes del 30 de septiembre de ese año, de lo contrario las condiciones ya no serían las mismas…

Lamentablemente la ansiedad y la ilusión de contar en el más breve plazo con la vivienda propia, un sueño familiar, hizo que la actora confiara plenamente en lo prometido por la empresa EURO CASA, apelando al principio de buena fe, base de toda negociación entre partes. Confiando en la palabra de Armeloni y Cisterna, firmaron y pagaron en ese momento, en efectivo, la cantidad de $ 200.500 (doscientos mil quinientos pesos) como parte del anticipo.

A fines de septiembre de ese año 2017, la actora realizó la transferencia del saldo, completando el monto exigido. La empresa dio curso al crédito de financiamiento del saldo de la deuda. A partir de ese momento, el vendedor Armeloni, le informó a Cifuentes que su legajo pasaba al sector de post venta, donde coordinarían el envío de: Los planos de platea, los planos generales del proyecto, el curse del crédito por el saldo, y se coordinaría la fecha de envío de la casa.

Efectivamente la actora recibió el plano de platea a realizar, donde especificaban las medidas exactas. Pero a mediados de octubre 2017, la Sra. Cifuentes envió mensaje al vendedor porque habiendo pasado más de dos semanas del pago exigido, NADIE de post venta se había comunicado. El vendedor se desentendió, aduciendo que la post venta no le correspondía, y la derivó a los teléfonos y mail que indicaba el contrato.

Después de mucha insistencia la actora logró respuesta de parte del correo administracion@eurocasa.com.ar, donde le indicaban que el área de arquitectura, se comunicaría para coordinar detalles de la vivienda a construir. Ante esta falta de información por parte de la empresa, Cifuentes decide esperar la construcción de la platea, en el supuesto de que se tratara de una situación de estafa.

Transcurrió el mes de octubre sin que la actora obtenga ninguna información, por lo que ante su insistencia, el vendedor Armeloni le sugiere llamar al área de reclamos. Ahí fue atendida por una persona de nombre Soledad. Gran sorpresa recibió la consumidora cuando se le dijo que Melisa Cisterna ya no estaba en la empresa, y que NO era arquitecta.

Esta empleada Soledad se comprometió a que máximo en un par de días, se comunicaría el área de arquitectura. Sin embargo, ya advirtió a la actora que es imposible que el vendedor ofreciera los amueblamientos de cocina, ya que no son parte de la oferta. Ante esto la Sra. Cifuentes se comunicó nuevamente con el vendedor Lucas Armeloni, quien le reiteró por mensaje que LOS AMOBLAMIENTOS DE COCINA que la empresa entregaría SERÍAN LOS DEL SHOWROOM. Todo se acredita como prueba.

Para fines de noviembre 2017, la Sra. Cifuentes reenvió TODOS los mails, capturas de mensajes de WhatsApp y un detalle de toda la situación dada hasta la fecha, al área de reclamos, para su supuesta derivación a gerencia.

Desde el 27 de noviembre la consumidora insistió diariamente vía telefónica y vía correo electrónico, en busca de respuestas, sin obtener resultados. Aún con toda esta situación y por el temor de que luego les adjudiquen la rescisión del contrato por falta de cumplimiento, mis clientes pagaron las cuotas acordadas, demostrando una vez más la buena fe.

Obviamente la familia Dedini Cifuentes no pasó la Navidad en su nueva casa, por el contrario a la frustración de no tener su casa se sumó la angustia de no saber si han sido víctimas de una estafa. El daño moral fue severo en este punto por la ilusión rota y la absoluta falta de certezas respecto de la vivienda que esperaban con angustia.

Pese a todo se seguían abonando las cuotas, por lo que con fecha 10 de enero de 2018, el Sr. Saverio Dedini envió Carta Documento CD Nº837843103 a la dirección que figura en el contrato suscrito, informando que la platea estaba lista, en los términos exigidos por la empresa.

La Carta Documento es devuelta al remitente, indicando «dirección insuficiente». Este mismo día se envía por mail a casilla de entrega de viviendas, con fotografías la notificación de que la platea ya está construida, la que es recepcionada de manera conforme.

De acuerdo al contrato en su cláusula quinta, la vivienda debía enviarse a más tardar a los 30 días de notificada la terminación de la platea: “QUINTA: Obligaciones de LA VENDEDORA. Fecha de instalación y cañerías).LA VENDEDORA se obliga a instalar la vivienda dentro del plazo de 30 días a partir de la fecha de la comunicación fehaciente que le curse LA COMPRADORA respecto a la finalización de la construcción de la platea. Para ello será condición necesaria que se encuentre abonado el 30% del valor de la vivienda.”

Habiéndose cumplido los 30 días, nuevamente la Sra. Cifuentes, debió insistir cada día, con llamados telefónicos, con mail a todas las casillas de correo que conocía, sin tener respuesta alguna. Las vacaciones familiares se vieron entorpecidas esperando la tan anhelada vivienda. Le indicaron que Soledad, quien supuestamente recibió su reclamo, ya no trabajaba en la empresa. Por lo tanto, mi clienta tuvo que empezar de cero, contando toda la historia a otro empleado que tampoco le dio una solución, más que pedirle que esperara unos días, para que se comuniquen con ella del área de post venta.

Efectivamente para el 19 de febrero, se comunicó otra empleada de EURO CASA y por insólito que parezca pidió que le explique cuál es el motivo del reclamo. Queda de manifiesto el trato indigno que ha recibido la consumidora, desde el momento que entregó la suma de $ 671.000.

Nuevamente la Sra. Cifuentes tuvo que contar todo lo sucedido, manifestándole además lo angustiada que se encontraba ella y toda su familia porque la ilusión de su casa propia casa estaba cada vez más lejos, inclusive su depresión la llevó a iniciar un tratamiento médico, con la ingesta de antidepresivos.

Llegado fines de febrero 2018, siendo mi clienta la que insistió diariamente, ahora es derivada al área de legales, con la abogada Marianela Tassi. Había trascurrido ya cinco meses sin respuesta concreta.

Nuevamente la familia se ve afectada ya que en espera de resolución y ante la importancia de este negocio, suspende vacaciones familiares, incrementando así sus padecimientos morales, sufrimiento y angustia.

La abogada Tassi le explicó que el problema en la demora de la entrega de la propiedad está en que no se presentó la garantía que la empresa exigía, para cursar el saldo de deuda. Cifuentes le indicó que toda la documentación, escritura, informe de Dominio, y tasación entre otros, fueron enviados a comienzos del mes de Diciembre de 2017, al día siguiente de haber escriturado el terreno, directamente a la empresa, en carta certificada por Correo Argentino y que nunca recibió ninguna información al respecto, a pesar de las innumerables llamadas, incontados correos electrónicos enviados a todos los departamentos, asumiendo entonces que si la empresa cursó el crédito la garantía está aceptada. E indicando que esta garantía fue aceptada incluso antes de la firma del contrato, por el vendedor Lucas Armeloni, y la Sra. Cisterna.

LA EMPRESA NUNCA EN 4 MESES Y MEDIO envió notificación fehaciente que indicara esta situación. La familia Dedini Cifuentes, tuvo que pasar meses de angustia, esperando que la empresa respete sus derechos como consumidores, y por el contrario, ella y su familia fueron víctimas reiteradas del abuso de la empresa.

Cifuentes envió a la abogada Tassi el cronograma de toda su situación, para demostrarle que ella y su esposo, como parte compradora, siempre trataron de buscar la comunicación, que desde el primer momento fueron veraces con la empresa respecto de la información brindada, puesto que eligieron esta constructora, para hacer realidad su casa propia, y dejar pagar alquileres para poder progresar en la vida. La abogada Tassi se comprometió a responder antes de fines del mes de febrero.

Lamentablemente y a pesar de la insistencia de Cifuentes, que diariamente pasa horas al teléfono, llegó el día 20 de marzo de 2018 sólo para que Tassi le notifique que uno de los gerentes de la empresa EURO CASA se comunicaría directamente con ella.

Efectivamente ese mismo día, siendo aproximadamente las 18.00 hrs. Cifuentes recibió el llamado de Lucas Arias, quien se identificara como Gerente de la empresa y quien se comprometió a plantearle una propuesta de solución al día siguiente.

Pasados tres días, Lucas Arias se comunicó y le manifestó que era necesario constituir una hipoteca, pero sobre otra propiedad, ya que la ofrecida, y a la cual el vendedor en su oportunidad manifestó aprobación de Gerencia, ahora no servía. Sin duda, esta información debieron notificarla a comienzos de diciembre cuando recepcionaron los antecedentes.

Cifuentes le indicó que ellos firmaron el contrato, pagaron el anticipo, y han pagado cuotas, porque su vendedor y su jefe de arquitectos, le manifestaron que habían consultado y la propiedad era apta para otra hipoteca. De otra forma mis clientes no hubieran suscrito el contrato y pagado el dinero del anticipo. En el contrato, está explícito, que la empresa cursó el crédito por el saldo, asumiendo mi cliente la aceptación de la garantía en razón de la cláusula segunda, que dice: “El pago del saldo financiado quedará sujeto a la aprobación de las garantías”. El vendedor Lucas Armeloni, y la Jefe de arquitectos Melisa Cisterna, le confirmaron a mis clientes, que la garantía ofrecida estaba aprobada, razón por la cual, el crédito se cursaría una vez pagado el anticipo.

Como último recurso, Cifuentes ofreció en garantía una camioneta Audi Q7 valuada en USD 38.000 (treinta y ocho mil dólares), la que no fue aceptada. El Sr. Arias le sugirió ver la opción de tomar un seguro de caución, pero realizadas las averiguaciones a esa fecha, resultó que las aseguradoras no otorgaban este producto. Frente a esta situación Arias le dijo a Cifuentes que podría recibir una garantía de terceros. La consumidora le indicó que era algo muy complicado para ellos, ya que no tienen familia en el país, y solicitarle a alguien ser garante por 180 meses es casi imposible. Y que en ningún momento de la contratación le advirtieron de esta situación…

Sin embargo, la actora finalmente pudo encontrar un garante y envió las liquidaciones de sueldo, que cumplían con los requisitos de monto mínimo, pero al parecer la intención de la empresa no era la entrega de la vivienda, porque ahora le dijeron que necesitaba dos garantes más, con el mismo monto de ingresos o mayor.

Cifuentes intentó frente a tales abusos solicitar la rescisión del contrato, pero se le dijo que: “en caso de rescisión contractual con o sin causa por parte de LA COMPRADORA queda lo abonado por parte de esta en concepto de reparación de daños y perjuicios sufridos por la empresa sin derecho a devolución alguna”. Lo cual constituye claramente una cláusula abusiva.

A esta altura, y llegando al mes de mayo de 2018, la consumidora, encontrándose en una situación de clara desventaja, viendo frustrados sus intentos por tener la vivienda, viendo que los llamados diarios no obtienen una respuesta satisfactoria, y víctima de un trato indigno, sin duda, avalado por la distancia, 1.600 (mil seiscientos) kilómetros, decide consultar con un abogado para que le informe en qué situación estaba y qué acciones debería seguir.

Es así, que con fecha Junio de 2018, decide presentar su caso ante el servicio al consumidor, a fin de obtener una mediación y de esta forma también dejar constancia ante terceros del daño sufrido a esa fecha.

Se abrió Expte. 514/2018. Se citó a audiencia de las partes, pero la empresa solo respondió con una notificación, en la que negaron todo lo que Cifuentes había declarado y demostrado con pruebas fehacientes. Incluso señalaron que: “La cliente es la que se encuentra en incumplimiento porque no está pagando lo convenido…” Es decir, la empresa no sólo no dio respuestas a la consumidora, sino que pretendía cobrar cuotas del crédito que cursó aceptando la garantía ofrecida desde el inicio de la relación jurídica, y que luego desconocía, solicitando nuevas garantías.

Como alternativa, la empresa ofreció: “… si no consigue garantizar el precio para que le entreguen la casa, puede continuar pagando las cuotas mensualmente hasta completarlas y una vez pagadas, se le entregará la vivienda conforme todo lo acordado”…, es decir, en 15 años más.

Claramente es un abuso contra todo derecho. Los consumidores fueron veraces al inicio de las negociaciones en la información aportada. La vivienda la necesitan hoy, para dejar de pagar alquiler.

La propuesta de la empresa no hace más que aumentar la angustia y desesperación junto con el deterioro patrimonial de la actora, que además ha perdido la oportunidad de invertir ese dinero en otras opciones. Si los empleados al comienzo de la relación jurídica en su afán de concretar la venta, cometieron faltas, es responsabilidad de la empresa asumir los costos de los daños ocasionados.

Cifuentes envió respuesta a dicha notificación, detallando punto por punto, que lo que se responde de manera negativa por parte de la empresa como afectación de derechos, está perfectamente documentada, demostrando, que como mínimo, se han visto vulnerados los derechos consagrados en la Ley 24.240 en los art 4 y 8 bis.

En la conclusión de que no había ninguna intención por parte de la demandada de reparar los daños causados, y continuar con el contrato, Cifuentes realizó nuevas consultas a abogados a los fines de proseguir por la vía judicial.

A fines del mes de octubre, se comunicó otro empleado de la empresa. Insistió con llegar a una solución, que la empresa no cobraría intereses por las cuotas impagas, seguiría el contrato en las mismas condiciones siempre y cuando ofrezca una propiedad en garantía. Cifuentes informó que la única alternativa es un terreno de su propiedad, pero que se encuentra en otra localidad, le comentó que el terreno está ubicado a 120 km. de Rada Tilly, en la ciudad de Sarmiento. Terreno de 750 m2, valuado comercialmente en USD 44.000 (cuarenta y cuatro mil dólares), urbanizado.

La abogada Tassi pide la documentación necesaria. Esto incluye una tasación y los informes de dominio. Todos fueron enviados en el mes de enero 2019.

Nuevamente comenzó la pesadilla para mi cliente. Pasaron más de dos meses, sin comunicación alguna. Finalmente Tassi le informa que hay discrepancias, respecto del número de lote que se señala en la tasación y al que se refiere el informe de dominio. Cifuentes le hizo ver que en la tasación, se denomina como lote “transitorio” y en el dominio está el número definitivo. No contenta con esta información, hizo solicitar un nuevo informe. La consumidora accedió a todos los requerimientos. Aunque parezca insólito, llegó el mes de agosto del año 2019 y nuevamente la empresa se desentendió completamente.

Ante flagrante abuso, mi cliente informó por escrito que nuevamente recurriría a Defensa del Consumidor, para cerrar la instancia administrativa.

Inmediatamente, se comunicó una empleada que se identificara como Carla Acosta, quien supuestamente estaba a cargo de dar una solución inmediata al caso. Pide disculpas en nombre de la empresa por todo el tiempo que ha tenido que perder intentando obtener una solución, y por el maltrato que sufriera por parte del personal de la empresa. Efectivamente la Sra. Acosta, resultó ser extremadamente diligente, a tal punto que en un par de semanas, y luego de una comunicación constante con mi cliente, le dice tener la solución, para que pueda disfrutar de su vivienda nueva a más tardar en 60 días.

La Sra. Acosta informa que está aceptada la nueva garantía ofrecida, valuada en USD 44.000, pero que dado que ha pasado tanto tiempo, y los valores de la propiedad son otros, hay que hacer un pequeño ajuste. Mi cliente está de acuerdo, pero siempre y cuando también se actualice el dinero que ella entregó a la empresa hace casi un año.

Entonces la actora recibió un anexo de contrato, para firmar, que modificaba la cláusula del contrato original, en lo que a financiación se refiere, a 120 cuotas, y con valor de cuota $ 25.000 (aproximadamente $3.000.000 -tres millones de pesos-), con recargo de interés mensual del 2% mensual, y tal como se acredita en las pruebas, con exigencia de firmarlo antes del día 30 de agosto del 2018.

Una vez más ponen en desventaja a mi cliente, al condicionar su actuar bajo presión y so pena de perder la oferta. A pesar de que la empleada reconoció las faltas en que incurrió la empresa, no estaba en su intención subsanar estas faltas, ya que además pedían el pago anticipado del flete. En ningún momento mostraron alguna intención de reparar el daño patrimonial y el daño moral causado a la familia Dedini Cifuentes. Tampoco consideraron la actualización del dinero que ella entregara en el 2017.

Frente a esta situación Cifuentes envió un correo electrónico manifestando su disconformidad ante esta situación, el día 2 de septiembre, ofreciendo una propuesta, que considere la indemnización por el daño que la empresa le ocasionó a su familia durante los dos años. La intención de la consumidora siempre fue obrar de buena fe.

Pasados diez días, sin tener respuesta, el Sr. Dedini y la Sra. Cifuentes, envían CD Nº15496498 (12/09/2019) con el siguiente contenido:

”Atento a vuestra falta de respuesta a la propuesta enviada vía mail el día 2 de septiembre 2019 a la Srta. Carla Acosta y a la Dra. Marianela Tassi, intimo a Ud., para que en plazo de 48 hrs de recibida la presente, informe de manera fehaciente de que forma la empresa resarcirá los daños por su conducta negligente durante estos 2 años, a las reiteradas faltas a la ley 24.240.- Reitero a Ud., que esta dilación en la continuidad del contrato firmado con fecha 22 de septiembre 2017 es única y completa responsabilidad de la empresa EURO CASA, según consta en denuncia formal al Servicio del Consumidor con fecha Junio 2018.-. Como respuesta a dicha denuncia, recibimos nota de vuestra apoderada Daniela Fernanda Nan, quien en un escueto escrito, en el cual como mero formalismo rechaza de manera ridícula, todas las acusaciones formuladas siendo que existen pruebas, plantea como propuesta, a fin de arribar a una solución, que esta parte garantice el precio, o pague las cuotas y una vez completadas, se hará entrega de la vivienda. Ya en el mes de mayo 2018, se envió vía mail 3 liquidaciones de sueldo de garante, las QUE HASTA EL DIA DE HOY NUNCA FUERON NI ACEPTADAS NI RECHAZADAS, demostrando así que la empresa no cumple lo acordado. A fines del mes de julio 2018 se comunica vía telefónica el Sr. Fabio Gómez, quien manifiesta ser la persona que dará solución a todo este desastre. Ofrezco entonces, un terreno de 750 mts, ubicado en otra ciudad como garantía. Se me pide la documentación respectiva. Envío a la Dra. Marianela Tassi, el boleto compraventa indicando que se realizaría la escritura y en el mismo momento se dejaría hipotecado a EURO CASA. Llegamos a fines de octubre 2018, y me dice que la empresa solicita tasación, (ya habían pasado 3 meses) Envío informe de tasación el 26/11/2018. En Marzo, me pide informe de la propiedad inmueble. Le envío lo que solicitan el 24 de abril 2019. Solicité vía mail, permanentemente me digan que sucede y recién a mediados de agosto 2019, se comunica conmigo la Srta. Carla Acosta, quien dice tener la solución perfecta para entregarme la casa en 3 meses. Solo pide constituir la hipoteca sobre ese terreno, y firmar un anexo de refinanciación. Pagar 120 cuotas de $25.000.- (total $3.000.000) Sin embargo, A sept 2017 el valor total de venta de la casa es de $2.238.030, o sea $14.000 (catorce mil pesos) el mt2. El saldo a financiar , luego de cancelar el 30% como anticipo, de acuerdo al contrato es de $1.567.030,00.- si a eso le descontamos cuotas pagadas por total $46.348, el saldo a pagar al mes de mayo 2018 era de $1.520.682,00.- Actualizando el valor del mt2 a $18.000, da una deuda de $2.212.652. Ahora bien, el costo que las inacciones y negligencias del personal de la empresa, nos ha generado de manera real y comprobable es de $2.045.061,39. Suponiendo el pago realizado a la empresa en depósito a plazo al 3% mensual desde 09/2017 a 09/2019 $1.385.061. Por concepto de alquileres pagados desde marzo 2018, hasta dic 2019 $660.000 (supuestamente la casa la entregaban en feb 2018) Nuestra propuesta al día 02 de septiembre 2019, para al menos en algo resarcir todo el perjuicio ocasionado( LA PERDIDA DE $2.045.000) , y no iniciar ninguna acción judicial por DEFRAUDACION, es la siguiente :1..- Hacer un nuevo refinanciamiento EN 60 cuotas de $14.000 a pagar desde que la casa está instalada en Rada Tilly , más el 2% mensual.( $1.628.655,98- total) 2.- Compromiso de entrega antes del 31 de diciembre 2019 .- 3.- La empresa se hace cargo del 100% del flete. 4.- No se exige garantía hipotecaria. QUEDA UD. DEBIDAMENTE NOTIFICADO…”

Al no obtener respuesta, Cifuentes recurrió nuevamente al Servicio de Defensa del Consumidor, para exponer lo sucedido y dar cierre a la instancia administrativa. El día 4 de noviembre 2019, a la fecha de audiencia la empresa sólo comparece mediante un escrito que, por cuestiones obvias rechaza los términos de intimación de forma grosera, aun ante las pruebas ofrecidas.

Ante la realidad de los hechos, es clara la intención de la empresa de no cumplir con lo contratado y además abusar de los derechos de la parte contratante. Adjudica toda la responsabilidad a mi cliente, haciendo hincapié en las cuotas morosas. Aun cuando La Sra. Cifuentes, informó de manera fehaciente, en la primera denuncia de junio 2018, que suspendería el pago de cuotas, hasta no tener respuesta certera de la empresa a sus inquietudes.

Como propuesta conciliatoria la empresa ofrece:

1. Continuar con el contrato en las condiciones originales, abonar las cuotas impagas más los intereses punitivos e hipotecar la propiedad a ofrecida en garantía o

2. Rescindir el contrato, restituyendo sólo la suma de $ 353.239,06 (trescientos cincuenta y tres mil doscientos treinta y nueve pesos, con seis centavos) en seis (6) cuota iguales, de $58.873,17.-

Con argumentos como: …” esta empresa lamenta que la Sra. Cifuentes tenga la sensación que la empresa no la haya escuchado en su imposibilidad de incumplimiento. Siempre esta parte brego para que ella tuviera su vivienda y le dio diferentes opciones para que pueda cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato…”…” esta empresa planteo diferentes posibilidades a la Sra. Cifuentes sin que ella pudiera garantizar el saldo de manera fehaciente…”

Esta parte considera inaceptable el descaro con que la empresa les otorga la responsabilidad al consumidor, siendo que una vez recepcionado el dinero dispuesto en la cláusula quinta, infringieron sus derechos de manera flagrante. Asimismo el Juez y el Ministerio Público Fiscal podrán ver cómo el contrato que la empresa propuso contiene “cláusulas abusivas” de acuerdo con art. 37 Ley 24.240

Cifuentes respondió directamente al Sr. Rouanet, como apoderado de EURO CASA S.A., de manera detallada y aportando todas las pruebas de sus declaraciones.

Recibió segunda propuesta, con fecha 19 de Noviembre 2019, en la cual, sólo modifica la segunda opción, que en caso de rescindir el contrato, le devolverán la suma de $ 430.408,87 en 6 cuotas iguales de $71.743,81.

La falta de cumplimiento de la empresa EURO CASA, dañó no sólo el patrimonio de mis clientes, sino que implicó la pérdida de oportunidades y afectó directamente el proyecto de familia. Todo esto constituye grave daño moral, lo que será detallado oportunamente.

Que en fecha 2/07/2020, en la sede de Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino, asociación de consumidores de la provincia de Córdoba, se realizó audiencia una nueva audiencia sobre este caso bajo el expediente “668E Cifuentes Pérez Ángela Cristina C/ EURO CASA S.A.”

 A la audiencia acudió en representación de la empresa la abogada Nan, quien negó todos los hechos y derechos invocados por la denunciante. Hizo presente que la empresa jamás incurrió en un incumplimiento y que la denunciante tuvo problemas a los fines de presentar garantías por el saldo a financiar. Que se realizaron múltiples reuniones a los fines de facilitarle el tema de las garantías pero ella nunca logró las mismas para lograr financiar el saldo. Que la empresa siempre le dio la opción que es continuar pagando el contrato hasta el final pero esto no fue aceptado por la denunciante quien dejó de abonar las cuotas. Por su parte la Cifuentes manifestó su disconformidad con la conducta de la empresa, que nunca hubo comunicación a efectos de requerir ningún tipo de garantía. Expresó su cansancio y enojo relativo al procedimiento y por ello solicitó la restitución del dinero actualizado, con más los daños y perjuicios. Finalmente el abogado Vergara, en representación de la consumidora, manifestó que dada la falta de propuestas de parte de la empresa se procedería a realizar la demanda judicial, habiendo cumplimentado con la etapa previa y haciendo expresa reserva de solicitar la multa por daño punitivo.

Hasta el momento de interposición de la presente demanda el conflicto se mantiene y la empresa no aportó ningún de tipo de solución encaminada a reparar los daños causados a la consumidora.

Los hechos relatados ponen en evidencia una serie de circunstancias que dan lugar a repercusiones negativas, tanto en lo contractual como en lo extracontractual, y que constituyen -en suma- una verdadera violación al texto constitucional (art. 42) y al art. 4 LDC, lo que se deriva en una lesión a mis derechos de propiedad y honor y que es consecuencia del obrar de la firma demandada.

La empresa demandada, por la propia especialidad de la actividad que desarrolla y por el grado de profesionalidad que esta implica, tiene la obligación de obrar con prudencia y evitar situaciones que generen perjuicios a sus clientes. Y agrava tal responsabilidad el hecho de que esa entidad, luego de anoticiada, advertida y requerida para que cumpla con el deber de suministrar información continuó con su negativa y con posterioridad a ello (para no dejar dudas) se mantuvo incólume a los diversos pedidos. El dolo ha sido claro.

Es que tener que tomarse la molestia de reclamar y esperar -hasta el hartazgo- el cumplimiento de una obligación tan elemental, como lo es la rendición de cuentas vinculada los pagos realizados, ha sido realmente todo un incordio que sólo la subjetividad de cada consumidor puede describir. En efecto, tener que solicitar -hasta el cansancio- que se cumpla con el deber de información fue un verdadero trajín realmente fastidioso y francamente no se comprende como una empresa del tamaño de la demandada se niegue de forma tan rotunda a proporcionar información relacionada con el negocio del cual soy parte.

Ingresando en el plano netamente jurídico, el reclamo que vamos a transitar se erige sobre la base de uno de los axiomas del derecho del consumo: El deber de suministrar información (art. 4 y 37 in fine LDC) y en línea con ello, a la lealtad comercial (arts. 5 y 9 ley 22.802), al trato digno y sobre todas las cosas a la buena fe que en las ventas masivas» (sic).

LA PRETENSIÓN. Seguidamente solicita que la demandada sea condenada a reparar repare los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales, a saber: daño patrimonial (monto abonado, debidamente actualizado), daño moral y peticiona la aplicación de daño punitivo.

Solicita, finalmente, que se haga operativo el principio de gratuidad del proceso consumeril, se impongan las costas a la demandada.

2.- Mediante proveído de fecha 1/07/2022 se imprime trámite de ley.

3.- Con fecha 3/10/2022 la actora amplia la demanda.

            En primer término, amplía solicitud de aplicación de daño punitivo como sigue: «Que del relevamiento del Sistema de Administración de Causas en búsqueda de casos similares al de autos, y con el objeto de valorar otros antecedentes para la aplicación del daño punitivo, hemos encontrado los siguientes:

EXPEDIENTE SAC: 9810398 – CAMPETELLA, EDUARDO CÉSAR C/ EURO CASA SA – ORDINARIO – CUMPLIMIENTO /RESOLUCION DE CONTRATO

En esta causa en fecha 05/02/21 se demandó a la empresa el monto de $ 732.723,84 más intereses y daños, por parte de un consumidor domiciliado en Toledo (Córdoba) al que también se le pidió, previamente a iniciar las obras, la realización de la plataforma de hormigón. Denuncia que nunca le respondieron las cartas documento remitidas. Señala falta de atención y trato indigno. Reclama $ 50.000 por daño moral.

En fecha 23/09/21 la Fiscal interviniente dictamina que “No hay dudas en orden a que, subyacente la acción de marras, ha existido una relación jurídica de consumo entre la actora y la demandada. Realmente, la aplicabilidad del estatuto consumeril al ámbito de un contrato de construcción industrializada constituye –en nuestros días- un tópico indiscutible.”

EXPEDIENTE SAC: 9240050 – CERDA, DARDO ALBERTO Y OTRO C/ EURO CASA S.A. – ABREVIADO

En fecha 26/05/20 se demandó a la empresa por el monto de $ 376.416,00 más intereses y daños, fundado en la violación a los artículos 4° (deber de información), 10 bis (incumplimiento de la obligación); 19 (incumplimiento del servicio); 40 y 40 bis (daño) de la ley de defensa del consumidor y demás concordantes del CCCN.

El consumidor, un docente domiciliado en Formosa, denuncia una modalidad fraudulenta de contratación, y la falta de atención y trato digno por parte de la empresa. Reclama $ 60.000 por daño moral.

Se denuncia y reflexiona: “¿cuál es el motivo por el cual una misma persona conforma diferentes sociedades en forma sucesiva con el mismo objeto social? Y se me ocurren varias respuestas: Problemas por deudas fiscales, demandas laborales o incumplimientos contractuales, vaciamiento de empresas, para desanimar reclamos, etc.”.

Reclama $ 100.000 por daño punitivo.

EXPEDIENTE SAC: 10176809 – SIRK, PABLO MARTIN C/ EURO CASA S.A. – ORDINARIO – CUMPLIMIENTO / RESOLUCION DE CONTRATO

En fecha 28/06/21 el consumidor con domicilio en Ensenada (Buenos Aires) demandó a la empresa por el monto de $ 9.460.220,00 con más intereses y daños. Denuncia exactamente el mismo tipo de modalidad contractual defraudatoria y prácticas abusivas.

Reclama $ 900.000 por daño moral (equivalente a un viaje a Colombia).

Reclama $ 850.000 en concepto de daño punitivo. Señala 150 denuncias en la Dirección de Defensa del Consumidor.

En fecha 29/09/21 la Fiscal interviniente dictamina que la causa debe ser tramitada y resuelta conforme a las normas y principios que informan la Ley 24.240.

EXPEDIENTE SAC: 10167112 – MASCARELLO, EDUARDO FABÍAN C/ EURO CASA S.A. – ORDINARIO – OTROS

En fecha 23/06/21 el consumidor, domiciliado en la ciudad de Córdoba, demandó a la empresa Euro Casa por el importe de $2.642.117,02, con más sus intereses y en concepto de daños y perjuicios la suma de $ 6.110.000, ocasionados por la frustración del negocio por exclusiva culpa de la demandada. Relata en su demanda que “el destrato y falta de interés para solucionar el conflicto por parte de EURO CASA fue siempre rotundo”.

En fecha 30/08/21 se presentó en la causa un acuerdo por el que EURO CASA S.A. se obligó a abonar al consumidor la suma de $ 3.776.000.

Como se puede apreciar de estos recientes antecedentes cuyas constancias están incorporadas al Sistema de Administración de Causas y que se ofrecen como prueba a todos los efectos, el monto del daño punitivo debe valorarse especialmente a los fines de que la multa sea realmente disuasiva de nuevas conductas violatorias del estatuto de protección al consumidor, como han reclamado en un sentido coincidente todos los afectados.

Por otra parte la fijación del pedido de la multa en pesos implicaría claramente su pronta desvalorización, al ser nuestro país el más inflacionario del mundo, por lo que resulta imprescindible que esta cuantificación se realice en términos claros respecto del valor solicitado, sin perjuicio de que SS pueda morigerar o aumentar este monto conforme a su prudente arbitrio y razonable justificación.

Además lo contrario implicaría dar un incentivo a la contraria a la dilatación del proceso, con el sólo objeto de ir devaluando el importe en concepto de daño punitivo hasta el momento de la sentencia.

En razón de lo expuesto se cuantifica el monto del daño punitivo en la suma de pesos equivalentes a UNA UNIDAD ECONÓMICA conforme los valores que publica el Poder Judicial y que será actualizado de conformidad al cálculo de intereses establecido para el rubro por el Tribunal Superior de Justicia, desde la fecha de la sentencia que efectivamente lo imponga».

4.- En segundo lugar, solicita la regulación de honorarios por la labor desarrollada en la instancia de medicación prejudicial obligatoria ante a Asociación de Consumidores Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN).

5.- Por decreto de fecha 3/10/2022 se tiene por ampliada la demanda en los términos expresados.

 6.- Con fecha 28/10/2022 la Dra. Fernanda Nan, apoderada de EURO CASA contesta la demanda y ofrece prueba.

Efectúa una negativa genérica y particular en los siguientes términos: « Niego todos y cada uno de los hechos y derechos que la parte actora invoca en su demanda, por lo cual solicito el rechazo de la misma con costas.

NO ES CIERTO que la empresa haya forzado la judicialización del presente.

NO ES CIERTO que la empresa no hubiese actuado con buena fe, con transparencia y con claridad.

NO ES CIERTO que la empresa haya remitido un correo electrónico con las especificaciones de construcción y fotografías de viviendas entregadas que mostraban terminaciones exteriores, interiores y mobiliario de cocina.

NO ES CIERTO que la empresa le haya indicado que el tiempo de construcción era de 30 días.

NO ES CIERTO que la empresa y/o el vendedor le haya indicado que con una seña de $ 400.000 (cuatrocientos mil pesos) podía obtener su vivienda.

NO ES CIERTO que la actora haya informado que el bien que podía entregar como garantía era el mismo donde se construiría la vivienda, y que éste ya tenía una hipoteca, del Banco Chubut.

NO ES CIERTO que la empresa y/o el vendedor Armeloni solicitaron le envíen el informe de tasación de la propiedad y el saldo deudor del banco.

NO ES CIERTO que la empresa y/o el vendedor le haya comunicado telefónicamente que no había inconveniente en ofrecer ese mismo terreno como garantía hipotecaria a la empresa “EURO CASA”.

NO ES CIERTO que la empresa sea parte del Grupo Max.

NO ES CIERTO que la actora haya transferido la suma de $ 50.000 (cincuenta mil pesos) para realizar los planos de la vivienda.

NO ES CIERTO que la empresa a mediados de septiembre de 2017 con el fin de acelerar la firma del contrato, le haya ofrecido dentro del mismo valor, la fachada exterior completa de la casa, a fin de que sea como “una casa piloto».

NO ES CIERTO que se haya confirmado el plano definitivo de la vivienda.

NO ES CIERTO que el vendedor Lucas Armeloni haya avisado que el 22 de septiembre estarían llegando a Rada Tilly, él, y el jefe de arquitectos puesto que era imperioso firmar el contrato antes de fin de mes, ya que la oferta se encontraría vigente sólo hasta el 25 de septiembre de ese año.

NO ES CIERTO que la Sra. Cifuentes, un par de semanas antes haya solicitado que se le envíe el borrador del contrato, y que haya recibido respuestas evasivas.

NO ES CIERTO que al leer el contrato la Sra. Cifuentes advirtió que no estaba en contrato el mobiliario de cocina, y que le hayan respondido que se subsanaría en un anexo a firmar posteriormente.

NO ES CIERTO que una vez efectuado el pago del anticipo, recibirían el plano de la platea, así mientras se construiría ésta, la empresa comenzaría con la construcción de la vivienda.

NO ES CIERTO que la empresa haya creado la ilusión a la actora que pasaría la navidad del 2017 en su nueva casa.

NO ES CIERTO que la empresa le haya dicho que una vez instalados en su casa nueva, podrían pagar el mismo monto que su actual alquiler, irían rebajando mensualmente el monto adeudado.

NO ES CIERTO que la empresa le haya dicho a la actora que había una oferta que debía firmarse en ese momento, antes del 30 de septiembre de ese año.

NO ES CIERTO que a fines de septiembre de ese año 2017, la actora haya realizado la transferencia del saldo, completando el monto exigido.

NO ES CIERTO que la empresa haya informado a Cifuentes que coordinarían el envío de planos de platea, planos generales del proyecto, el curse del crédito por el saldo, y se coordinaría la fecha de envío de la casa.

NO ES CIERTO que nadie de la empresa se haya comunicado.

NO ES CIERTO que la empresa haya retenido información, y que por ello Cifuentes decidiera esperar la construcción de la platea.

NO ES CIERTO que haya sido atendida por una persona de nombre Soledad y que le haya dicho que Melisa Cisterna ya no estaba en la empresa, y que no era arquitecta.

NO ES CIERTO que la empresa y/o el vendedor le haya dicho que los amoblamientos de cocina que la empresa entregaría serían los del showroom. NO ES CIERTO que la Sra. Cifuentes reenvió TODOS los mails, capturas de mensajes de WhatsApp y un detalle de toda la situación dada hasta la fecha, al área de reclamos, para su supuesta derivación a gerencia.

NO ES CIERTO que la actora haya pagado las cuotas acordadas.

NO ES CIERTO que la actora haya tenido angustia de no saber si habían sido víctimas de una estafa y/o que haya sufrido daño moral severo.

NO ES CIERTO que con fecha 10 de enero de 2018, el Sr. Saverio Dedini envió Carta Documento CD Nº837843103 informando que la platea estaba lista, en los términos exigidos por la empresa.

NO ES CIERTO que la actora haya remitido mail a casilla de entrega de viviendas, con fotografías la notificación de que la platea ya está construida, y que haya sido recepcionado de manera conforme.

NO ES CIERTO que la empresa se obliga a instalar la vivienda por la sola comunicación fehaciente que se le curse respecto a la finalización de la construcción de la platea.

NO ES CIERTO que la Sra. Cifuentes, debió insistir cada día, con llamados telefónicos, con mail a todas las casillas de correo que conocía, sin tener respuesta alguna.

NO ES CIERTO que las vacaciones familiares se vieron entorpecidas esperando la tan anhelada vivienda.

NO ES CIERTO que le indicaron que Soledad, ya no trabajaba en la empresa. NO ES CIERTO que el 19 de febrero, se haya comunicado con otra empleada de EURO CASA y que le haya pedido que le explique cuál es el motivo del reclamo. NO ES CIERTO que haya existido trato indigno.

NO ES CIERTO que la Sra. Cifuentes tuviera depresión, tratamiento médico, e ingesta de antidepresivos.

NO ES CIERTO que la actora suspendiere vacaciones familiares, incrementando así sus padecimientos morales, sufrimiento y angustia.

NO ES CIERTO que la actora haya remitido documentación por carta certificada por Correo Argentino y que nunca recibiera ninguna información al respecto, a pesar de las innumerables llamadas.

NO ES CIERTO que esa garantía fuera aceptada antes de la firma del contrato, por el vendedor Lucas Armeloni, y la Sra. Cisterna.

NO ES CIERTO que la empresa le haya dicho que su propiedad era apta para otra hipoteca y que por ello la actora suscribió el contrato y pago el dinero del anticipo.

NO ES CIERTO que la empresa y/o Lucas Armeloni, y/o la Jefe de arquitectos Melisa Cisterna, le hayan confirmado que la garantía ofrecida estaba aprobada, razón por la cual, el crédito se cursaría una vez pagado el anticipo.

NO ES CIERTO que la empresa no tuviera intención de entregar de la vivienda.

NO ES CIERTO que la actora haya ofrecido otra propiedad como garantía

NO ES CIERTO que la empresa se haya desentendido completamente.

NO ES CIERTO que la actora recibió un anexo de contrato, para firmar, que modificaba la cláusula del contrato original, en lo que a financiación se refiere, a 120 cuotas, y con valor de cuota $ 25.000 (aproximadamente $3.000.000 -tres millones de pesos-), con recargo de interés mensual del 2% mensual, y tal como se acredita en las pruebas, con exigencia de firmarlo antes del día 30 de agosto del 2018.

NO ES CIERTO que la empresa haya puesto en desventaja a la actora, y que haya condicionado su actuar bajo presión y so pena de perder la oferta.

NO ES CIERTO que la empresa y/o empleada haya reconocido faltas en la empresa.

NO ES CIERTO que Cifuentes haya enviado correo electrónico a la empresa y que no haya obtenido respuesta.

NO ES CIERTO que la empresa una vez recepcionado el dinero, haya infringido los derechos de la actora de manera flagrante

NO ES CIERTO que la empresa haya dañado el patrimonio de la actora, le haya implicado la pérdida de oportunidades y afectado el proyecto de familia.

NO ES CIERTO que la empresa haya incumplido con el deber de suministrar información y/o que haya actuado con dolo.

NO ES CIERTO que la empresa deba responder por daños punitivos y/o que tenga responsabilidad pasible de daños punitivo».

Bajo el rótulo «LA VERDAD DE LOS HECHOS» explica: «… la parte actora tergiversa los hechos a los fines de poder lograr un pronunciamiento que le sea favorable, una ganancia que no le corresponde y disfrazar su propio y real incumplimiento contractual.

Es cierto que en el día 20/09/2017, se procedió a la suscripción de un contrato de fabricación de construcción en seco entre la parte actora y la empresa Euro Casa SA, para la construcción de una unidad prefabricada de 160,8 mts2 por la suma total de $ 2.238.030, de los cuales más de la mitad ($ 1.567.030) debían ser abonados en 180 cuotas pagaderas del 1 al 10 de cada mes. Lo que no es cierto son el resto de los hechos en la forma y condiciones que la acora lo describe.

Previo a continuar, quiero aclarar que la empresa fabrica en la ciudad de Córdoba los paneles para armar después, en el lugar que determine el cliente, la estructura de lo que podrá ser una vivienda, y/o galpón y/o depósito y/o cabañas, y/o unidad (acorde lo que el cliente quiera) y que se arma en el lugar acorde a lo contratado. Estos paneles que se arman serán en el futuro, la unidad objeto del contrato, la aclaración viene a los fines de determinar la naturaleza de bien mueble del objeto contractual. Como todo bien mueble que alguien adquiere, el mismo se debe encontrar abonado al momento de su retiro de la empresa o garantizado en forma el saldo adeudado. Como se puede llegar a financiar la mayor parte del valor, y dado el elevado costo que tiene, es que puede ser una financiación que llegue a años en cuotas. La empresa no es banco, ni financiera, pero si es una empresa privada con finalidad de lucro, por lo que debe tener debidamente asegurado que el saldo que queda debiendo el cliente lo va a poder cobrar. Es por ello que se hace hincapié en la calidad de las garantías, todo lo cual está perfectamente detallado en el contrato que la parte actora negocio y pudo suscribir con total tranquilidad y previo negociar.

Otro punto a resaltar, es que se fabrican los paneles que luego se arman formado la estructura de la vivienda, con las aberturas. Pero es una estructura a la cual posteriormente el cliente debe realizarle las terminaciones no solo a su gusto sino que también adecuadas a su presupuesto, ya que depende del gusto y las posibilidades del cliente, estas terminaciones pueden ser más o menos onerosas y más o menos lerdas de realizar. Por ello es que las mismas son a cargo del cliente. Tal como se establece en el contrato.

Tal como lo relata la parte actora, existieron numerosas conversaciones previas a la suscripción del contrato, y ellos tal como incluso lo confiesan en su demanda, eran consciente que en caso de financiar el saldo y querer tener la vivienda instalada, debían garantizar adecuadamente el saldo incluso con garantía real y/o garantía personal suficiente en las condiciones detalladas en el contrato. Lo que no es cierto es que el vendedor les haya prometido terminaciones y tampoco es cierto que el vendedor les haya asegurado que su propiedad hipotecada era aceptada como garantía o que el gerente hubiese aceptado la misma. Incluso la misma parte actora confiesa que su supuesta garantía inmueble ya poseía una hipoteca previa, por lo que ella ya sabía, por ser una situación pública y notoria que era imposible que alguien la aceptara como garantía un inmueble hipotecado en primer grado.

Esta modalidad de financiar el saldo pendiente de pago por medio de cuotas, significa que la actora, para que se le entregue la vivienda, debía presentar garantías a los fines de asegurar el pago del saldo contractual. Todo ello ya que la vivienda modulada se entregaría de manera total a ella, se cortarían los paneles, y se cargarían en un vehículo de transporte rumbo al lugar de montaje de la misma, por lo que la empresa precisaba contar con una garantía que respalde el pago pendiente por parte de la compradora. Todo esto fue consensuado con ella previo a la celebración del contrato suscripto, lo cual fue plenamente entendido y consentido por ella. La garantía resultaba indispensable para que se le entregara la unidad, no así para el pago de las cuotas. La actora podía en caso de no tener garantías, continuar pagando hasta completar el valor total o cancelar el saldo pendiente de una vez.

En este orden de ideas, la Cláusula Cuarta del contrato celebrado establece expresamente que:

“CUARTA: (Obligaciones de LA COMPRADORA)…LA COMPRADORA a los fines del perfeccionamiento del contrato, deberá al momento de firmar el contrato, o en un plazo de diez (10) días de la firma del presente, declarar las garantías que utilizará para acreditar el cumplimiento de su obligación y presentar la documentación necesaria. Queda expresamente establecido por las partes, que las garantías que ofrece LA COMPRADORA, serán analizadas por LA VENDEDORA para su aprobación y en caso de que las mismas no sean suficiente, se procederá a la suscripción de títulos de crédito a favor de LA VENDEDORA…”.

En dicha cláusula además se establecen los criterios objetivos que deberán cumplir esas garantías.

A pesar de numerosas insistencias por parte de la empresa a los fines de que la actora asegurara el saldo pendiente de pago mediante garantías personales o reales, ésta circunstancia jamás pudo concretarse por reiteradas su incumplimiento. Jamás ofreció garantías.

Se aclara con relación a Cisterna que jamás se la presento como arquitecta matriculada, aunque ella si trabajaba en el área de diseño de la empresa.

El vendedor junto con todos los empleados de la empresa que atendieron a la actora, siempre fueron claros y específicos en cuales eran las condiciones para que se le haga entrega e instalación de la unidad de manera inmediata: 1) Tener construida la platea sonde se instalara la vivienda, 2) abonado el 30% por lo menos del precio, y 3) garantizar, con garantías reales y/o personales de manera efectiva el saldo. De lo contrario se continua abonando las cuotas hasta completar el pago o hasta que se garantice el resto.

La parte actora, no construyo en tiempo y forma la platea donde debía el día de mañana instalarse la vivienda, no presentaba las garantías para asegurar el pago del saldo a financiar y a partir de enero/18 ( solo 3 meses después de la firma del contrato), quedo incursa en mora ya que no abono más las cuotas pactadas. La empresa siempre estuvo en comunicación con ella, lo cual surge del numeroso intercambio de cartas, mails y comunicaciones telefónicas. Ella jamás presento garantías por el saldo.

Incluso meses después, y con posterioridad a una denuncia formulada por la parte actora en Defensa del Consumidor, se retomaron las negociaciones, tal como la misma actora lo relata hubo innumerables reuniones y formas de encarar la situación para buscar una solución, a pesar del empeño de la parte actora en NO querer garantizar el saldo y/o pagarlo, lo que termino dando origen a otro obstáculo. El tiempo transcurrido, la mora de la actora, la inflación que ya se había generado, aumento de materiales, en definitiva cambio de las condiciones contractuales originales, teniendo en cuenta que más del 70 por ciento del valor estaba impago, lo que obligaba a rever el precio y/o intereses, termino desencadenando que nuevamente se frustrara el negocio ya que la parte actora además había radicalizado su pretensión pretendiendo precios históricos, sin garantías de saldo etc.

La buena fe contractual es un principio que debe existir y ser cuidadosamente respetado y conservado por ambas partes contratantes, incluso si se encuentra más amprado como en el caso de los consumidores.

La empresa jamás incurrió en incumplimiento. Al momento de la rescisión solo existían graves y esenciales incumplimientos de la actora, (art 1084 del CC y C) a quien se la intimo de manera fehaciente a que cumpla con esas obligaciones esenciales, como por ejemplo la constitución de garantías, y el pago de las cuotas adeudadas, entre otros. Si hubo una frustración del contrato, esta fue por única y exclusiva responsabilidad de la actora y de su incumplimiento. Si no podía y/o quería garantizar el saldo siempre tenía la opción de cancelarlo de un pago o pagar las cuotas hasta su finalización, pero jamás entendió que para la entrega de la unidad esta TENIA QUE ESTAR ABONADA Y/O GARANTIZADO EL SALDO DE MANERA EFICIENTE.

Se pactó con la actora en el contrato, una CLAUSULA PENAL: La parte actora, incurrió en mora apenas suscrito el contrato. Existen gastos que tuvo la empresa que se generaron con la sola contratación, y después posterior incumplimiento de la parte actora, estos son por ejemplo el pago de la comisión al vendedor por la venta, los gastos en la administración, gastos generados por los reclamos posteriores, etc., y existe toda una infraestructura puesta y dirigida a la venta y fabricación de las viviendas pre fabricadas que no se podría sostener si cada uno de los clientes livianamente contrata la fabricación de una casa, luego no cumple con el pago de las cuotas y después caprichosamente aduce que ya no le conviene y reclama. Es por ello que se encuentra establecido en el contrato como una clausula penal, conforme arts. 102, 790 y cc del C. C. y C., y para cubrir todos los daños y perjuicios sufridos, que ante una recisión por parte del comprador que no tenga causa en un incumplimiento por parte de la empresa, entonces ésta nada deberá devolver de lo percibido. Que esta cláusula, como todas en el contrato, son legítimas, y obedecen a un motivo lógico. La empresa genera ganancias con la fabricación e instalación de las casas, no le genera ganancias quedarse con ningún dinero sin causa. Tampoco puede quedar al arbitrio o al humor de un comprador que después de haber generado todo un movimiento y trabajo en la empresa simplemente se arrepiente.

La empresa siempre respondió los reclamos y contesto todas las cartas. También dentro de las posibilidades esta parte se presentó en los organismos de defensa del consumidor con las claras dificultades de la distancia.

La empresa no tiene obligación de devolución de dinero por cuanto: la rescisión produce efectos a futuro, los contratos se hacen para ser cumplidos, y se pactó una clausula penal ya que, la empresa si sufrió efectivos daños por el incumplimiento de la actora.

Que el contrato suscripto por las partes, es claro y preciso con respecto a las obligaciones de las partes sin dejar lugar a dudas, se encuentra redactado de manera totalmente entendible y conforme el mismo y a lo incluso confesado por ella misma, fue la actora quien incumplió. La doctrina tiene establecido: “…Pero también se ha dicho que in dubio pro consumidor no es lo mismo que decir que el consumidor tiene siempre la razón. No son pocos los reclamos de consumidores que a todas luces aparecen como verdaderos abusos. El estatuto del consumidor tiende a proteger a los consumidores y usuarios, y no a convertirse en una herramienta de avivadas criollas. “ (Código Civil y Comercial Comentado Tomo VI Dr. Lorenzetti pág. 242, y 243)» (sic).

Seguidamente rechaza cada uno de los rubros pretendidos por la actora.

En particular, solicita que se declare la inconstitucionalidad de los llamados “daños punitivos” insertos en el art. 52 bis de la LDC., ya que tienen el carácter de una sanción materialmente penal (una multa), extraña al ámbito del derecho de daños.

Refiere que ello desconoce los principios de legalidad, de culpabilidad y de igualdad ante la ley, así como las garantías mínimas que deben regir en un proceso tendiente a la imposición de una pena.

Considera que se trata de un plus que se concede al perjudicado, que excede el monto de la indemnización que corresponde según la naturaleza y el alcance de los daños.

Afirma que lesiona el principio de culpabilidad que rige la imposición de sanciones de naturaleza penal ya que no tipifica adecuadamente la conducta reprimida, ni los criterios que deben tenerse en cuenta para graduar la pena y dispone que la pena sea percibida por la víctima, lo que lesiona el principio de igualdad ante la ley, ya que se haría de un enriquecimiento sin causa que excede la reparación.

Considera que el dañado no tiene ningún título particular que justifique que sea él y no cualquier otra persona el beneficiario del monto de una multa que viene a sancionar supuestamente una conducta socialmente reprensible y su aplicación se efectúa en el marco del proceso civil que no resguarda adecuadamente garantías procesales mínimas del derecho penal, como la presunción de inocencia. Cita Doctrina.

Manifiesta que la parte actora ha mencionado la existencia de algunas causas con el objetivo de hacer ver a la empresa como una incumplidora y la verdad de los hechos es que la empresa tiene una antigüedad de casi diez años en el mercado y fabrica unidades de todo tipo a razón de un promedio de un centenar por año, por lo que la existencia de cuatro causas supone solo el 0,1% de problemas de las unidades vendidas y ello sin tener en cuenta que de los cuatro juicios mencionados tres se encuentran conciliados y terminados y solo hay uno a la espera de sentencia, uno solo, en casi diez años y centenares de unidades vendidas.

Añade que la empresa trabaja con seriedad y cumple con sus contratos, más allá de lo inconstitucional de los daños punitivos.

Expone que la empresa no tiene una conducta reprochable en el mercado y no existe motivo para ser pasible de alguna penalidad y por ello, solicita el rechazo de este reclamo en todas sus partes.

A continuación impugna la documental acompañada por la parte actora.

Afirma que impugna el contenido y autenticidad de los supuestos mensajes de WhatsApp y mails por cuanto se trata de documentación ajena a su parte, por lo que le es inoponible, además de ser de dudosa autenticidad y con posibilidad de haber sido prefabricada.

Rechaza los mails titulados como “comprobantes de pago” por cuanto los mismos no son tales sino que son requerimientos de pago por parte de la empresa a la actora. Impugna los contenidos de las cartas documento las cuales fueron debidamente respondidas conforme prueba que se adjunta.

Solicita, en definitiva, el rechazo de la demanda con costas.

7.- Con fecha 15/11/2022 la parte actora evacúa el traslado de la documental acompañada por la contraria y del planteo de inconstitucionalidad formulado, a cuyos términos me remito por razones de brevedad.

 8.- Con fecha 30/11/2022 toma intervención la Fiscal Civil, Comercial y Laboral de Tercera Nominación a cargo de la Fiscalía Civil, Comercial y Laboral de Primera Nominación.

9.- Con fecha 08/03/2022 se llevó adelante la audiencia preliminar prevista por el art. 3 de la Ley 10.555, oportunidad en la cual, atento a no haberse llegado a un acuerdo entre las partes, se procedió a proveer a las pruebas ofrecidas.

10.-  Luego de diligenciarse la prueba efectivamente incorporada al expediente, el día 31/07/2023 se celebró la audiencia complementaria en los términos del art. 4 del citado plexo normativo.

En dicha oportunidad y en virtud de no existir más prueba para producir, las partes y la Fiscalía interviniente expresaron sus respectivos  alegatos.

Dictado y firme el decreto de autos para resolver en definitiva, quedó la causa en condiciones de estudio y resolución.

Y CONSIDERANDO:

I.- Teniendo en cuenta que en la estructura del proceso oral se prescinde de formas sacramentales, y en consonancia con los nuevos paradigmas generales, corresponde que este Tribunal redacte esta sentencia en términos claros y comprensibles para el justiciable, prescindiendo de formulaciones y citas dogmáticas (cfr. Anexo I del Acuerdo Reglamentario N° 1815 Serie A del 03/08/2023, Protocolo de Gestión del Proceso Civil Oral, punto 7).

II.- Traba de la litis. Puesto en esa labor, cabe señalar que la Sra. Ángela Cristina Cifuentes Pérez promueve demanda en contra de EURO CASA S.A. persiguiendo la devolución de los montos abonados a la empresa, la indemnización de los daños sufridos a causa de los incumplimientos contractuales que le atribuye y que han sido descriptos en los Vistos, más la imposición de la sanción prevista por el art. 52 bis de la ley 24.240.

La firma, por su lado, solicita el rechazo de la demanda, por entender que fue la actora la que incurrió en incumplimiento contractual, al no ofrecer garantías reales o personales suficientes para obtener la aprobación de la financiación del saldo de la operación concertada y encontrarse morosa en virtud de no haber abonado las cuotas pactadas.

De acuerdo a los términos en que se trabó la litis, no se encuentra controvertido que: 1) Con fecha 20/09/2017 las partes suscribieron un contrato de fabricación de construcción en seco, en cuya virtud la Sra. Cifuentes Pérez y el Sr. Dedini habían contratado los servicios de EURO CASA S.A. para la fabricación e instalación de una casa prefabricada, sobre un terreno que poseía la actora en la ciudad de Rada Tilly, provincia de Chubut;

2) Dicho vínculo contractual constituía una relación de consumo en los términos de los arts. 1, 2 y 3 de la ley 24.240, lo que trae aparejada la aplicación de los principios y reglas consagrados en la normativa consumeril;

II.- Pretensión resolutoria del contrato. Sentado lo anterior, deviene inaplazable examinar la procedencia sustancial de la pretensión de la Sra. Cifuentes Pérez, relativa a que se declare judicialmente resuelto el mentado contrato.

II.1.- A fin de determinar el marco normativo aplicable al caso, cabe tener presente que ante un incumplimiento contractual, el contratante afectado puede optar entre exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo mediante el ejercicio de la facultad resolutoria. Esta opción está prevista en el artículo 1078, inciso e, del CCyCN.

Son presupuestos de la resolución por incumplimiento que: 1) el contrato que se quiere resolver sea válido, y 2) no debe haberse extinguido o tornado ineficaz.

Tres son los requisitos generales para resolver un contrato: 1) que una de las partes lo haya incumplido; 2) que la otra —es decir, quien pretende resolver— no haya incurrido, a su vez, en un incumplimiento contractual, y 3) que la parte no incumplidora opte por resolver el contrato, manifestando su voluntad en este sentido.

Estos tres requisitos son comunes a cualquier tipo de resolución: legal o convencional, judicial o extrajudicial.

II.2.- En el caso, no se produjo extrajudicialmente la extinción del contrato de marras por declaración unilateral de cualquiera de las partes, lo que así fue admitido expresamente por la apoderada de la empresa durante el desarrollo de la audiencia complementaria, y surge además de la prueba colectada en la causa, a la que haré referencia ulteriormente. Tampoco se ha demandado la declaración de nulidad del contrato.

II.3.- En relación al primer requisito mencionado, solo un incumplimiento injustificado habilita para resolver el contrato. No califica para la resolución, por ejemplo, el caso de quien no cumple en ejercicio de la facultad de suspender el cumplimiento del contrato.

Pues bien, actora y demandada se atribuyen recíprocamente incumplimientos contractuales, que giran en torno a si se encontraban satisfechas -o no- las condiciones que hacían exigible la obligación de entregar la vivienda prefabricada.

Al respecto el contrato disponía:

a) cláusula segunda (precio): «El precio se establece en la suma de pesos dos millones doscientos treinta y ocho mil treinta ($2.238.030) pagaderos de la siguiente manera, LA COMPRADORA, en fecha anterior abonó la suma de pesos cincuenta mil ($50.000) en concepto de seña, en un plazo de 7 (siete) días hábiles corridos a partir de la fecha entregará la suma de pesos seiscientos veintiún mil ($621.000); el saldo de pesos un millón quinientos sesenta y siete mil treinta ($1.567.030), serán pagados en ciento ochenta (180) cuotas consecutivas de pesos ocho mil setecientos seis ($8.706) cada una. Las cuotas deberán ser abonadas del 1 a diez de cada mes. La primera cuota deberá ser abonada del 1 al 10 del mes de octubre de corriente año. En caso de abonarse fuera de término se cobrará un interés punitorio diario del l % que se calculará desde el día uno del mes impago y hasta su efectivo pago calculado sobre el valor de la cuota.

La falta de pago en término de dos cuotas consecutivas provocara la mora automática sin necesidad de interpelación extrajudicial y/o judicial alguna, pudiendo LA VENDEDORA reclamar el total del saldo pendiente de pago como si fuera de plazo vencido.

En caso de rescisión contractual por parte de LA COMPRADORA queda lo abonado por parte de esta en concepto de reparación de los daños y perjuicios sufridos por la empresa sin derecho a devolución alguna.

El pago del saldo financiado quedara sujeto a la aprobación de las garantías, caso contrario se deberá abonar el saldo de contado efectivo o LA COMPRADORA podrá optar por no solicitar financiación a LA VENDEDORA y abonar la totalidad de las cuotas según corresponda y solicitar la vivienda al finalizar de abonadas las mismas debiendo abonar actualización si corresponde.

El precio de la operación quedará congelado por 90 días a ser contados a partir de la firma del presente contrato. Posterior a eso se reajustará con una tasa del 3% mensual calculado sobre el valor total de la operación. Este reajuste será aplicado en caso de:

a) No abonarse los pagos en los plazos indicados.

b) En la demora de la recepción de la vivienda por parte de LA COMPRADORA según plazos del presente contrato determinados en clausula tercera dándose una tolerancia para ambas partes de 30 días.

c) No presentar garantías correspondientes en los plazos indicados y firmar la documentación pertinente.

Esto aplica indistintamente si LA COMPRADORA canceló todo el precio de la operación anticipadamente. Se aclara que en caso de no encontrarse cubierto e1 30% y sea eso condición según cláusula quinta desde ahí correrá el plazo indicado.

En caso de LA COMPRADORA encontrarse en mora aplica la actualización ya que la vivienda no podrá ser instalada hasta la regularización de la deuda.

En caso de rescisión contractual con o sin causa por parte de LA COMPRADORA queda lo abonado por parte de esta en concepto de reparación de los daños y perjuicios sufridos por la empresa sin derecho a devolución alguna.

Interés compensatorio: Reajuste de cuotas: El valor de la cuota será reajustada mensualmente con una tasa del 2 % tomando como cuota base la anterior abonada.

Se aclara que en caso de abonar algún pago con cheque de tercero o propio y el mismo no fuese abonado por el banco librador, se cobrara en concepto de gastos administrativos el 10% del valor del cheque, en valores mayores a $ 10.000 el 5%.

Aclaración: El pago del saldo del precio deberá hacerse 72 horas hábiles antes de la fecha confirmada de instalación en las oficinas de Blinbok Patio Olmos o en el lugar que designe la vendedora, en caso del interior del país será por transferencia bancaria u otro medio que la misma designe.

En caso que la vendedora realizara una excepción y aceptara un pago adelantado por la compradora de las cuotas sin vencer esto no implicara modificación de esta cláusula, solo se entenderá como una excepción, y el importe abonado será imputado al pago de la última cuota del plan y de ahí para atrás hacia la primera, lo que significa que la cuota siguiente debe abonarse con normalidad o de lo contrario se podrá exigir el pago de la misma más intereses punitorios. Entiéndase que el valor de la cuota adelantada será igual al valor que corresponde abonar en el mes del pago con los intereses del tiempo transcurrido y la misma se imputará a la cuota última del plan impaga a tal fecha. Esta excepción en caso de ser autorizado por la vendedora de adelanto de cuotas solo es permitida en planes de financiación con cuota variable.

En el presente contrato se han fijado diversos intereses compensatorios y punitorios con diversas tasas cada uno. Estos se mantendrán con esas tasas estipuladas siempre y cuando estas tasas sean iguales o superiores a la tasa fijada por el índice general de precios de la construcción provisto por la dirección de estadísticas y censos de la provincia de Córdoba. En caso que la tasa fijada por dicho índice las supere, todos los intereses convenidos se regirán con la tasa que indique el mismo» (sic);

b) cláusula cuarta (Obligaciones de LA COMPRADORA): «LA COMPRADORA se obliga: al desmalezado y nivelado del terreno y a construir la base, contra piso o platea, sobre la cual se instalará la vivienda prefabricada, dentro del plazo de 30 días a partir de la fecha del presente y de conformidad a las indicaciones técnicas que se adjuntan formando parte del contrato y comunicar fehacientemente a LA VENDEDORA la finalización de la misma. La platea deberá estar construida en perfecto estado conforme a reglas del buen arte de construir y especificaciones técnicas.

Se aclara que la superficie sobre la cual se asentara la vivienda deberá estar plana y correctamente a nivel, y sea que se instale sobre terreno o sobre techo de otra vivienda, LA COMPRADORA debe realizar la colocación de zinguería en techo según modelo de vivienda. LA COMPRADORA se obliga a presentar, en el término de 10 días de la firma del presente, las garantías necesarias y a satisfacción de LA VENDEDORA, para la financiación del saldo.

Garantías: Las garantías podrán ser reales y/o personales el cual dependerá del saldo a financiarse y de la solvencia de LA COMPRADORA. LA VENDEDORA podrá solicitar que se efectué una hipoteca a favor d la misma eso dependerá de la calidad de las garantías y del saldo a financiar.

Para el supuesto que se aceptaran garantías personales solo podrán ser garantes aquellas personas que sean empleadas con recibo de sueldo y con una antigüedad no inferior a tres años, el valor de la cuota no podrá ser superior al 20 % del sueldo neto o de bolsillo después de haber restado el equivalente a un sueldo mínimo vital y móvil y el sueldo no debe estar embargado. Reservándose LA VENDEDORA a aceptar las garantías conforme a la solvencia del garante y pudiendo solicitar la cantidad de garantías de acuerdo al monto del saldo adeudado y a la calidad de las mismas. No se tomarán recibos de sueldo cuyo valor sea igual o inferior al sueldo mínimo vital y móvil vigente. Será condición que se encuentre firmada la documentación de la financiación para que el plazo sea el mencionado en clausula quinta, de lo contrario el plazo será a los 30 días posteriores» (sic);

c) cláusula quinta (Obligaciones de LA VENDEDORA – Fecha de instalación y cañerías): «LA VENDEDORA se obliga a instalar la vivienda dentro del plazo de 30 días a partir de la fecha de la comunicación fehaciente q le curse LA COMPRADORA respecto a la finalización de la construcción de la platea Para ello, será condición necesaria que se encuentre abonado el 30 % del valor de la vivienda incluyendo los intereses compensatorios de la cláusula segunda para que el plazo sea el antes mencionado, de lo contrario, una vez abonada dicha suma, comenzara el plazo de los 30 días posteriores. En caso de la COMPRADORA efectuara o completara estos pagos con cheques será tomado como plazo para la instalación de la vivienda 3 días posteriores a la fecha del último cheque. LA VENDEDORA se obliga a dejar instalado en paredes todas las cañerías para el agua fría y caliente, electricidad (caños corrugados de 3/4), gas y las llaves internas de corte de gas en la cocina y para el calefón y las cajas de las bocas para tomas, punto, sin cableado ni artefactos eléctricos.

A su vez, LA VENDEDORA contratara los servicios de mano de obra de terceros para la colocación del revestimiento exterior» (sic).

d) clausula sexta: «A los fines del perfeccionamiento del contrato, LA COMPRADORA, deberá al momento de firmar el contrato, o en un plazo de diez (10) días de la firma del presente, declarar la garantía que utilizará para acreditar el cumplimiento de su obligación y presentar la documentación necesaria.

Las garantías pueden ser reales o personales.

En caso de ser reales: LA COMPRADORA debe presentar documentación que acredite la propiedad del inmueble y aquellas que permiten la identificación del mismo o bien puede ofrecer como garantía hipotecaria inmueble de propiedad de un tercero, quien deberá acreditar la propiedad del inmueble debe presentar: Copia escritura pública y certificación de matrícula del registro de la propiedad. Deberá estar libre de embargo, gravemente y demás inhibiciones. Así mismo, debe constituir la hipoteca a favor de LA COMPRADORA.

En caso de garantías personales: Últimos tres recibos de haberes, antigüedad de más de 3 años, que perciban una remuneración neta mayor al SMVM, fotocopia del DNI y copia de un servicio. Asimismo se establece que se admitirán como garantes aquellos que sean mayores de edad, tengan capacidad civil para obligarse y no superar la edad de 65 años. Queda expresamente establecido por las partes, que las garantías que ofrece LA COMPRADORA, serán analizadas por LA VENDEDORA para su aprobación y en caso de que las mismas no sean suficientes, se procederá a la suscripción de títulos de créditos a favor de LA VENDEDORA» (sic).

            De la transcripción precedente, surge claro que de acuerdo a las cláusulas segunda y quinta, la vendedora se obligaba a instalar la vivienda dentro del plazo de 30 días a partir de la fecha de la comunicación fehaciente que le cursara la parte compradora respecto a la finalización de la platea y siempre que se encontrase abonado el anticipo del 30% ($ 671.000) del valor de la vivienda ($ 2.238.030), sin ningún otro condicionamiento; mientras que, por otro lado, de las cláusulas segunda y cuarta, se desprendía que la entrega de la casa se efectuaría una vez cumplimentado el pago del saldo en efectivo o de todas las cuotas pactadas (180), o dentro de los 30 días de aprobadas las garantías que debía ofrecer la compradora.

Esta obscuridad en la redacción del contrato plantea dificultades interpretativas que deben ser resueltas en el sentido más favorable al consumidor, puesto que el art. 37 de la ley 24240 prescribe: «La interpretación del contrato se hará en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su obligación, se estará a la que sea menos gravosa». En el mismo sentido, el art. 1095 del CCyCN dispone: «El contrato se interpreta en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existen dudas sobre los alcances de su obligación, se adopta la que sea menos gravosa».

Explicando el alcance de estos textos normativos, la doctrina ha señalado que: 1) No se requiere la existencia de duda para la aplicación del beneficio general consagrado, lo que significa que en cualquier hipótesis las cláusulas contractuales deben ser interpretadas a favor del consumidor; 2) Para la operatividad del principio interpretativo favorable al consumidor basta la acreditación de una posibilidad objetivamente desfavorable contrastable con otra más ventajosa, y con independencia de la acreditación del beneficio para el proveedor; 3) Si la incertidumbre versa sobre el alcance de la obligación del consumidor, se debe adoptar el que sea menos gravoso; 4) No son una derivación del principio favor debitoris, porque el consumidor podrá también ser acreedor y, aun así, en los casos de duda, se deberá resolver también a su favor o en su resguardo. La debilidad estructural se coloca en la persona del consumidor y no en la del deudor, que bien podría ser un profesional o un empresario de gran envergadura.

Así entendido, la aplicación del criterio consagrado en los arts. 37 de la ley 24240 y 1095 del CCyCN arroja un resultado incontrovertible: considerar que EURO CASA S.A se encontraba obligada a enviar e instalar la casa prefabricada dentro de los 30 días a partir de la fecha de la comunicación fehaciente que le cursara la parte compradora respecto a la finalización de la platea y siempre que se encontrase abonado el anticipo del 30% ($ 671.000) del valor de la vivienda pactado en el contrato; por ser ésta la interpretación más favorable para la consumidora actora, en comparación con la más gravosa propuesta por la demandada, que añadía el requisito de la previa aprobación de las garantías.

II.4.- Respecto al cumplimiento de estos dos requisitos mencionados, la actora sostuvo en su demanda que: 1) En Agosto de 2017, transfirió la suma de $ 50.000 para realizar los planos de la vivienda, monto           que sería considerado como parte del anticipo, una vez concretada la operación; 2) El día 22 de septiembre de 2017 firmó el contrato y pagó en efectivo, la cantidad de $ 200.500 como parte del anticipo; 3) A fines de septiembre de ese año 2017 «realizó la transferencia del saldo, completando el monto exigido», esto es, la suma de $ 420.500; 4) «… Con fecha 10 de enero de 2018, el Sr. Saverio Dedini envió Carta Documento CD Nº837843103 a la dirección que figura en el contrato suscrito, informando que la platea estaba lista, en los términos exigidos por la empresa. La Carta Documento es devuelta al remitente, indicando “dirección insuficiente”. Este mismo día se envía por mail a casilla de entrega de viviendas, con fotografías la notificación de que la platea ya está construida, la que es recepcionada de manera conforme».

Al contestar la demanda, EURO CASA SA negó en forma particularizada los hechos afirmados por la actora y manifestó que «no construyó en tiempo y forma la platea… no presentaba las garantías para asegurar el pago del saldo a financiar y a partir de enero de 2018 quedó incursa en mora ya que no abonó más las cuotas pactadas. La empresa siempre estuvo en comunicación con ella, lo cual surge del numeroso intercambio de cartas, mails y comunicaciones telefónicas. Ella jamás presento garantías por el saldo». Respecto de la documental acompañada por la actora, sostuvo: «Esta parte impugna el contenido y autenticidad de los supuestos mensajes de WhatsApp y mail por cuanto se trata de documentación ajena a esta parte, por lo que le es inoponible, además de dudosa autenticidad y con posibilidad de haber sido pre fabricada. Se rechaza los mail titulados como “comprobantes de pago” por cuanto los mismos no son comprobantes de pago sino que son requerimientos de pago por parte de la empresa a la actora. No son los comprobantes que la actora pagó sino los comprabantes de lo que estaban adeudando. Se impugnan los contenidos de las cartas documentos las cuales fueron debidamente respondidas conforme prueba que se adjunta».

Luego de examinar las constancias de la causa y, especialmente la conducta procesal de la empresa por imperio de lo dispuesto por el art. 316 CPCC, concluyo que su defensa no ha sido seria y carece de respaldo probatorio.

A fin de justificar este aserto reparo, por ejemplo, en el contrasentido que implica impugnar el contenido de cartas documento y seguidamente afirmar que fueron debidamente contestadas.

En segundo lugar, si bien la empresa negó que la actora hubiera transferido la suma de $ 50.000, lo cierto es que la cláusula segunda del contrato (anteriormente transcripta) reconoce dicho pago y fija en $ 671.000 el importe total del anticipo que aquella debía abonar.

En el expediente administrativo tramitado ante la Oficina de Defensa del Consumidor en la Municipalidad de Comodoro Rivadavia, se incorporaron las facturas de los pagos efectuados por la Sra. Cifuentes Pérez, coincidentes con su relato acerca de los pagos que había realizado, mientras que -al margen de lo que se dirá respecto a la defensa extrajudicial de la empresa- esta última no expuso su versión de los hechos sobre el punto, pese a reconocer que la actora efectuó pagos de cuotas que habría dejado de abonar en enero de 2018, ni tampoco ofreció prueba pericial contable alguna.

En relación a la comunicación de la construcción de la platea, si bien la actora reconoce que la carta documento remitida con fecha 10/01/2018 fue devuelta al remitente, indicando «dirección insuficiente», lo cierto es que fue efectivamente enviada al domicilio de la empresa constituido en el contrato (Av. Colón 6200, Piso 1 Altos Villa Sol). No paso por alto que la empresa remitió cartas documento de fecha posterior a la Sra. Cifuentes Pérez, indicando un domicilio distinto (Av. Gral. Manuel Savio 4880, barrio Ferreyra) y que no existe constancia de que le hubiera comunicado el cambio operado.

Por otro lado, aunque la empresa haya negado que el 19/01/2018 recibió de la actora un mail anoticiándola de la finalización de la construcción de la platea, concurren circunstancias que -valoradas a la luz de las reglas de la sana crítica racional- configuran indicios que por su número, gravedad y concordancia, autorizan a presumir la verosimilitud de las afirmaciones de la Sra. Cifuentes Pérez, a saber: a) La demandada sostiene que hubo un «numeroso intercambio» de mails, pero no los ofrece como prueba, incumpliendo así el deber consagrado por el art. 53 de la ley 24.240, de aportar los elementos que obren en su poder para el esclarecimiento de los hechos controvertidos. Más aún, salvo la escueta referencia a la omisión de presentar garantías y a las actuaciones ante el organismo administrativo de defensa del consumidor, al contestar la demanda la empresa no dio su versión acerca de cómo se desarrolló la relación contractual, en contraste con el detallado relato que efectuó la actora; b) Tanto en las mencionadas cartas documento como en los descargos efectuados en sede administrativa, a fin de justificar su negativa a entregar e instalar la casa, la empresa alegó exclusivamente la falta de ofrecimiento de garantías suficientes para la financiación del saldo de la operación, pero nunca invocó que no se hubiera pagado el anticipo previsto en el contrato ni que la platea no hubiera sido construida.

El cuadro probatorio descripto conduce inexorablemente a tener por acreditado que fue la demandada la que incurrió en incumplimiento contractual al no enviar la casa prefabricada dentro de los 30 días de recibida la comunicación de que la platea se encontraba construida.

Se trató del incumplimiento de una obligación nuclear del contrato con aptitud para afectar negativamente el interés de la acreedora, de modo que un primer momento, constituyó una causal legítima para suspender el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1031 CCyCN) y, a la postre, para demandar la resolución del contrato (art. 1084 CCyCN), la que se declara por este pronunciamiento judicial. Esta conclusión se impone con mayor fuerza cuando ese incumplimiento se pone en relación con otras conductas desarrolladas por la empresa, que analizaré más adelante a fin de evitar inútiles repeticiones.

 III. Daño patrimonial.- Siguiendo esta línea argumental, la resolución de un contrato, si bien acarrea su disolución, representando así un supuesto de ineficacia sobrevenida, conduce a tal desenlace como consecuencia de un incumplimiento imputable a la parte que la provoca.

Cuando se produce y tiene efecto retroactivo se tiende, en primer término, a evitar la subsistencia de desplazamientos patrimoniales que quedan desprovistos de causa, lo que se logra a través de la restitución, complementada por la liberación de las prestaciones pendientes.

En este sentido, el art. 1080 del Código fondal dispone que si el contrato es extinguido total o parcialmente por resolución, las partes «deben restituirse, en la medida que corresponda, lo que han recibido en razón del contrato, o su valor, conforme a las reglas de las obligaciones de dar para restituir, y a lo previsto en el artículo siguiente».

En el caso, bajo el título de daño patrimonial, la actora alega: « Que mi parte de buena fe realizó pagos y transferencias dinerarias a la contraria por un importe que a fecha de hoy se estima en $ 671.000 con más sus intereses y actualización desde las fechas de los respectivos pagos. Se hace reserva de actualizar el monto reclamado conforme las pruebas que surjan de la causa y de realizar un detalle del mismo, en atención a los distintos parámetros de cuantificación que deberán observarse para su correcta valoración».

III.1.- Como ya he señalado, a consecuencia de la resolución del contrato de marras, la empresa debe devolver a la actora la suma de $ 671.000 abonada en concepto de anticipo.

No obsta a tal conclusión que, en la cláusula segunda del contrato, las partes convinieran que «en caso de rescisión contractual con o sin causa por parte de la compradora queda lo abonado por parte de ésta en concepto de reparación de los daño y perjuicios sufridos por la empresa sin devolución alguna», por cuanto si se interpretara que comprende también el supuesto de resolución contractual por causa imputable a la empresa, constituiría una cláusula abusiva que debe tenerse por no escrita, en la medida en que su aplicación desequilibra la relación entre las partes, importando la renuncia de la compradora al derecho que le acuerda el citado art. 1080 CCyCN, obteniendo provecho la contraparte con su propio incumplimiento.

Recuérdese, en este sentido, que el art. 37 de la ley 24240: «Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas: a) Las cláusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños; b) Las cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte…».

En sentido concordante, el CCyCN prescribe: «Las cláusulas incorporadas a un contrato de consumo pueden ser declaradas abusivas aun cuando sean negociadas individualmente o aprobadas expresamente por el consumidor» (art. 1118); «Sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes especiales, es abusiva la cláusula que, habiendo sido o no negociada individualmente, tiene por objeto o por efecto provocar un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor» y «El control judicial de las cláusulas abusivas se rige, sin perjuicio de lo dispuesto en la ley especial, por las siguientes reglas: … b) las cláusulas abusivas se tienen por no convenidas…» (art. 1122).

Ahora bien, atento el pedido de actualización formulado por la actora, de una atenta lectura del contrato se advierte que las partes pactaron el reajuste del precio total de la operación o de las cuotas de financiación del saldo, mediante la aplicación de diversas tasas, para el caso que la compradora incurriera en incumplimiento de sus obligaciones. En particular, cabe tener presente que el último párrafo de la cláusula segunda reza: «En el presente contrato se han fijado diversos intereses compensatorios y punitorios con diversas tasas cada uno. Estos se mantendrán con esas tasas estipuladas siempre y cuando estas tasas sean iguales o superiores a la tasa fijada por el índice general de precios de la construcción provisto por la dirección de estadísticas y censos de la provincia de Córdoba. En caso que la tasa fijada por dicho índice las supere, todos los intereses convenidos se regirán con la tasa que indique el mismo».

 En cambio, las partes no previeron expresamente como se actualizaría el monto abonado por la compradora para el caso de que se produjera la resolución contractual por causa atribuible a la empresa, omisión que podría hallar explicación en la cláusula penal acordada, anteriormente transcripta y declarada abusiva.

En ese andarivel, para actualizar la suma que se condena a restituir ($ 671.000), deviene analógicamente aplicable la tasa prevista en el contrato para el caso de reajuste del precio total de la operación, esto es, el 3% mensual, salvo que fuere mayor la tasa fijada por el índice general de precios de la construcción provisto por la dirección de estadísticas y censos de la provincia de Córdoba, en cuyo caso se aplicara esta última, desde la data de celebración del contrato hasta la fecha del efectivo pago. De tal modo, los cálculos se difieren para la etapa de ejecución de sentencia.

No resultaría admisible que, frente a tal decisión, la empresa alegara la prohibición de indexación, por cuanto importaría alegar la propia torpeza y contrariar sus actos propios, impugnar las cláusulas de actualización cuando su aplicación le resulte desfavorable y defender su validez cuando la benefician. La solución que se propicia equilibra los derechos y obligaciones de las partes.

III.2.- Hasta tanto se efectivice su pago, el monto actualizado a restituir devengará intereses a una tasa pura del 8% anual, desde la fecha en que se presume que fue abonado íntegramente el anticipo (29/09/2017).

La condena por tales accesorios persigue resarcir a la actora por la indisponibilidad del dinero abonado, a fin de compensar hasta el momento en que operó la resolución contractual por decisión judicial, las ventajas que pudieron resultar de no haber efectuado la propia prestación (art. 1081 inc. c, CCyCN); y con posterioridad a esa última data, indemniza la demora en restituir la suma recibida en razón del contrato resuelto hasta el efectivo cumplimiento de dicha obligación.

IV.- Daño punitivo. La actora reclama la imposición de daño punitivo a la demanda en los siguientes términos: «Que en consideración de la actitud asumida por la empresa demandada ante los numerosos reclamos de mi parte, según los principios sentados por la ley de defensa al consumidor aplicable al caso y conforme los paradigmas exegéticos de la más reciente jurisprudencia local, no cabe duda de la procedencia de este rubro en el caso de marras.

En el caso concurren y se constatan todos los elementos tanto subjetivos como objetivos que la jurisprudencia local ha determinado como necesarios para que proceda dicho rubro, conforme se enumera a continuación:

1- Requisito de procedencia objetivo.

Conforme se probará oportunamente, al haber celebrado un contrato para la adquisición de una casa, aboné las cuotas previstas pero la empresa incumplió con sus obligaciones.

Por lo tanto tenemos la existencia de una víctima, de un hecho concreto y de un proveedor que no cumplió con sus obligaciones legales o contractuales (art. 52 L.D.C).

2- Elemento subjetivo.

Se probará oportunamente que la demandada, por acción u omisión dilató excesivamente y mucho más allá de lo tolerable los tiempos de respuesta y gestión del problema, para nunca llegar a solución alguna. A tal punto que al día de la fecha, continúo solicitando y esperando el reintegro de toda suma mal cobrada y de los daños y perjuicios ocasionados.

Así se advierte una notoria desatención a los reclamos y gestiones realizadas por el actor lo cual configura un incumplimiento contractual que debe ser sancionado a los fines de evitar este tipo de conductas desaprensivas e indiferentes frente a los derechos de los consumidores.

Todo esto evidencia el desinterés por el derecho que le asiste al consumidor que no se condice con el trato digno previsto en el art. 8º de la L.D.C. Tiene dicho la jurisprudencia que “De acuerdo con la jurisprudencia precursora en la materia, constituye un hecho grave susceptible de multa civil por trasgresión del art. 8 bis, LDEC, que exige un trato digno al consumidor, colocarlo en un derrotero de reclamos en el que se haga caso omiso a la petición”. (“RASPANTI, SEBASTIAN C/ AMX ARGENTINA S.A. – ORDINARIOS – OTROS – RECURSO DE APELACION – EXPTE. Nº 1751961/36”).

3- Cuantificación del Daño Punitivo.

En lo que respecta al caso que nos ocupa, debo decir que estamos ante un hecho de enorme gravedad ya que se evidenció un sistemático y doloso incumplimiento de las obligaciones legales que tenía a su cargo la demandada, aprovechándose de la situación de fortaleza extrema en que se encuentra ella frente a mi parte. Si bien siempre el consumidor parte de una situación de debilidad estructural, la situación de los compradores de casas es de una mayor debilidad aún.

El primer elemento diferenciador es el valor de las construcciones. A diferencia de otros bienes muebles que están en el mercado, el precio de las construcciones provoca que el consumidor deba destinar (en la generalidad de los casos) gran parte de sus ahorros, para poder comprarlo, teniendo en cuenta las características que presenta el mismo. Esta situación lo coloca en un estado de posición negocial muy débil frente a las empresas que deben responder los requerimientos legales y contractuales.

Lamentablemente en nuestro país el incumplimiento por parte de las empresas obligadas a brindar información clara, precisa y detalladas es una regla, cuando debería ser la excepción. En efecto, la conducta desplegada por la demandada no es ni más ni menos que lo que hacen muchas constructoras con financiación, que durante largos años recaudan y manejan el dinero de los compradores para luego cobrar conceptos que son ilógicos o no cumplir con sus obligaciones.

La multa del art. 52 bis de la L.D.C. sanciona la conducta desaprensiva y reprochable asumida por la demandada. De tal modo, el monto reclamado por daño emergente no tiene influencia en relación a la sanción por daño punitivo, pues revisten naturaleza diferente.

Es por todo lo anteriormente expuesto que teniendo en cuenta las particularidades del caso estimo el daño punitivo en la suma de Pesos quinientos mil ($ 500.000,00) y/o por la que más o menos resulte de las pruebas a rendirse en autos y que V.S. se servirá fijar. Todo con más intereses y costas del proceso».

En su presentación de fecha 3/10/2022 amplía el monto pretendido al valor de una unidad económica vigente al tiempo de dictar sentencia.

Finalmente, en la audiencia complementaria, cuantifica el rubro en la suma equivalente a 21 canastas básicas total para el hogar 3.

IV.1.- Iniciando el examen del rubro, cuadra memorar que el art. 52 bis de la ley 24240 edicta: «Daño Punitivo. Al proveedor que no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor, a instancia del damnificado, el juez podrá aplicar una multa civil a favor del consumidor, la que se graduará en función de la gravedad del hecho y demás circunstancias del caso, independientemente de otras indemnizaciones que correspondan. Cuando más de un proveedor sea responsable del incumplimiento responderán todos solidariamente ante el consumidor, sin perjuicio de las acciones de regreso que les correspondan. La multa civil que se imponga no podrá superar el máximo de la sanción de multa prevista en el artículo 47, inciso b) de esta ley».

Los daños punitivos han sido definidos como «sumas de dinero que los tribunales mandan a pagar a la víctima de ciertos ilícitos, que se suman a las indemnizaciones por daños realmente experimentados por el damnificado, que están destinados a punir graves inconductas del demandado y a prevenir hechos similares en el futuro» (Pizarro, Ramón D.: Daño Moral, Hammurabi, 1996, p. 453).

El Tribunal Superior de Justicia se ha pronunciado sobre el tema, destacando que la interpretación que cabe acordar a la norma contenida en el art. 52 bis de la Ley de Defensa del Consumidor, ha suscitado divergencias doctrinarias que pueden sintetizarse en dos criterios: 1) Uno minoritario, que denomina “amplio”, sólo exige cualquier incumplimiento por parte del proveedor para mandarlo a pagar daños punitivos, postura que coincide con una interpretación estrictamente literal de la norma contenida en el art. 52 bis, L.D.C. y

2) Otro, opuesto al anterior, que cuenta con el aval de la mayoría de la doctrina y jurisprudencia, critica la redacción del art. 52 bis, LDC, y postula recurrir a la prudencia de los magistrados para suplir y corregir las serias omisiones y defectos que el artículo en cuestión presenta. Esta doctrina sostiene que no basta con el mero incumplimiento de las obligaciones (legales o contractuales) a cargo del proveedor, sino que hace falta algo más: el elemento subjetivo que consistiría en un menosprecio hacia los derechos del consumidor y que se traduce en dolo o culpa grave (cfr. TSJ, Sala CyC., “Teijeiro (o) Teigeiro Luis Mariano C/ Cervecería Y Maltería Quilmes S.A.I.C.A. Y G – Abreviado – Otros – Recurso De Casación”, Expte. 1639507/36, Sent. N° 63, 15/04/2014).

Asimismo, otra hipótesis de procedencia de la multa civil prevista por la ley 24240 se encuentra consagrada en su en su art. 8 bis, que establece: «Los proveedores deberán garantizar condiciones de atención y trato digno y equitativo a los consumidores y usuarios. Deberán abstenerse de desplegar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias. No podrán ejercer sobre los consumidores extranjeros diferenciación alguna sobre precios, calidades técnicas o comerciales o cualquier otro aspecto relevante sobre los bienes y servicios que comercialice. Cualquier excepción a lo señalado deberá ser autorizada por la autoridad de aplicación en razones de interés general debidamente fundadas. En los reclamos extrajudiciales de deudas, deberán abstenerse de utilizar cualquier medio que le otorgue la apariencia de reclamo judicial. Tales conductas, además de las sanciones previstas en la presente ley, podrán ser pasibles de la multa civil establecida en el artículo 52 bis de la presente norma, sin perjuicio de otros resarcimientos que correspondieren al consumidor, siendo ambas penalidades extensivas solidariamente a quien actuare en nombre del proveedor».

En cualquier caso, es relevante puntualizar que el Tribunal Superior de Justicia, a partir del precedente «De Filippo» (Sent. Nº 61 del 10/05/2016, en pleno) ha desestimado el planteo de inconstitucionalidad de la figura en comentario, sosteniendo en prieta síntesis, que: a) Los daños punitivos se enmarcan en el principio protectorio constitucional, que resguarda los derechos de los consumidores. Para su aplicación debe existir un perjuicio que por su gravedad y trascendencia social exija una sanción ejemplar a fin de evitar una reiteración de la conducta dañosa; b) La sanción punitiva en el Derecho del consumidor se explica por la función de tutela que la Ley 24.240 atribuye al Estado, a los efectos de disuadir a las empresas proveedores de incurrir en conductas reiteradas que lesionen a los bienes jurídicos protegidos por la ley de Defensa del Consumidor; c) La prevención es hoy un objetivo esencial del Derecho Civil y ha quedado evidenciado a partir de la sanción del Código Civil y Comercial donde se ha consagrado en forma expresa la función preventiva de los daños. Habiéndose establecido la naturaleza civil de los daños punitivos, mal puede ser inconstitucional la inobservancia de garantías penales en materia no criminal.

Compartiendo tales fundamentos, corresponde rechazar el planteo de inconstitucionalidad formulado por la demandada.

IV.2.- Con arreglo a las citadas disposiciones normativas, resulta procedente imponer a la demandada la sanción peticionada por la actora.

En efecto, se aprecia acreditado que la demandada incurrió en un grave incumplimiento a sus obligaciones, en lo relativo a la prestación nuclear de entregar la vivienda, el deber de información y la omisión de brindar un trato digno a la compradora accionante:

a) En primer término, desarrolló la operatoria comercial de un modo proclive a generar conflictos que sólo podían afectar exclusivamente a la contraparte, por cuanto se aseguraba la firma del contrato y el cobro del anticipo y de cuotas, sin resolver previamente la cuestión de la aprobación de las garantías requeridas. Para dimensionar lo afirmado no debe perderse de vista que el contrato preveía una responsabilidad agravada por incumplimiento sólo en beneficio de la empresa y en perjuicio de la contraria, puesto que establecía cláusulas de reajuste y constreñía a la compradora -parte débil- a mantener la vigencia del contrato para no sufrir la aplicación de una cláusula penal manifiestamente abusiva;

b) Durante la vigencia del vínculo contractual, la empresa no fue diligente en el cumplimiento de su deber información respecto a la cuestión de la aprobación de garantías. Del extenso relato contenido en la demanda, al que remito por razones de brevedad, concordante con el reclamo presentado en sede administrativa, y que la demandada no ha desmentido con elementos probatorios adecuados, pese a declamar que hubo un numeroso intercambio de mails entre las partes, se desprenden las demoras de la empresa en pronunciarse sobre la suficiencia de las diversas garantías que sucesivamente fue ofreciendo la compradora. Tal comportamiento resultó reñido con la buena fe exigible en la etapa de ejecución del contrato, máxime cuando era la propia empresa la que supeditaba el envío de la casa a la previa aprobación de las garantías, dilatando en el tiempo la satisfacción del interés de la compradora –y, en definitiva, el cumplimiento del objeto del contrato- por su irresponsable gestión de la problemática suscitada.

c) Tal situación colocó a la Sra. Cifuentes Pérez en la necesidad de actuar en defensa de sus intereses, formulando la pertinente denuncia ante la oficina de defensa del consumidor en el mes de mayo de 2018. Sin embargo, la empresa no asistió a la audiencia de conciliación de rigor, limitándose a efectuar un descargo mediante una nota escrita, insistiendo en que la denunciante no había ofrecido garantías que cumplieran los requisitos fijados en el contrato y proponiendo que «a los fines de arribar a una solución, la empresa está interesada en continuar con el contrato y que la reclamante si no consigue garantizar el precio para que le entreguen la casa, puede continuar pagando las cuotas mensualmente hasta completarlas y una vez pagadas se le entregara la vivienda conforme todo lo contratado». Con posterioridad, las partes continuaron las tratativas en relación a las garantías, y en virtud de no haber arribado a un acuerdo, en octubre de 2019 la compradora efectúa una nueva presentación ante el organismo administrativo aludido. Las negociaciones posteriores resultaron infructuosas, por cuanto las partes rechazaban las propuestas que recíprocamente se ofrecían. En particular, cabe señalar que las alternativas de continuidad del contrato planteadas por la empresa no contemplaban el perjuicio causado a la compradora por la demora en el envío de la casa y la aprobación de las garantías y cuando proponía la opción por la recisión contractual, pretendía devolver montos históricos inferiores a los efectivamente percibidos y, además, pagaderos en cuotas mensuales.

d) Finalmente, con fecha 2/07/2020 tiene lugar la audiencia de conciliación extrajudicial obligatoria ante ADCOIN (ACCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR E INQUILINO). Allí, la empresa persiste en su postura defensiva, sin ofrecer propuesta de acuerdo, alegando que fue la compradora la que incurrió en incumplimiento contractual al no brindar las garantías requeridas en el contrato.

e) Dicha posición se ha repetido en la instancia judicial, sumada a la actitud pasiva y reticente en la acreditación de los hechos imputados por la actora, desoyendo el claro precepto del art. 53, párr. 3° de la LDC.

            Este breve racconto de las vicisitudes del contrato de marras es suficientemente demostrativo de que la empresa incurrió en incumplimiento contractual grave y en diversas conductas desplegadas con desinterés y menosprecio por los derechos de la actora e incompatibles con el trato digno a que tiene derecho (art. 42 CN y 8 bis ley 24.240).

            IV.3.- En relación a la cuantificación de la sanción, la ley consumeril suministra cuatro directivas básicas: a) la sanción «se graduará en función de la gravedad del hecho»; b) «y demás circunstancias del caso»; c) «independientemente de otras indemnizaciones que correspondan»; y d) «no podrá superar el máximo de la sanción de multa prevista en el artículo 47, inciso b)» de dicha ley.

Esta última remisión que el propio art. 52 bis efectúa al art. 47, en orden a la cuantificación de la multa civil, implica que su monto no podrá exceder los topes estipulados, que oscilan entre un mínimo «de cero coma cinco (0,5) a dos mil cien (2.100) canastas básicas total para el hogar 3, que publica el Instituto Nacional de Estadística y Censos de la República Argentina (INDEC)».

Por su parte, el art. 49 de la ley 24.240 dispone que en la aplicación y graduación de las sanciones previstas en el artículo 47 de la dicha ley se tendrá en cuenta el perjuicio resultante de la infracción para el consumidor o usuario, la posición en el mercado del infractor, la cuantía del beneficio obtenido, el grado de intencionalidad, la gravedad de los riesgos o de los perjuicios sociales derivados de la infracción y su generalización, la reincidencia y las demás circunstancias relevantes del hecho.

Si bien estas normas regulan la potestad disciplinaria de la autoridad de aplicación de la LDC, lo cierto es que en atención al control judicial posterior que establece el art. 45, su revisión por parte de los tribunales debería considerar idénticos parámetros. En consecuencia, se impone la aplicación analógica de tales pautas.

            En esta línea de razonamiento, considero razonable (art. 3 CCyCN) cuantificar la multa de que se trata en la suma de $ 5.498.918,25, equivalente al valor de 21 canastas básicas total para el hogar 3, de acuerdo al último informe elaborado por el INDEC, tal como ha solicitado la actora.

            No se advierte que dicho monto resulte excesivo en un contexto inflacionario como el que actualmente caracteriza la economía, por cuanto representa el 1% del máximo aplicable y luce proporcionado a la ya señalada gravedad de los hechos imputables a la empresa, y apto para concretar los fines del instituto, a saber, sancionar al causante de un daño inadmisible, hacer desaparecer los beneficios injustamente obtenidos provenientes de la actividad dañosa, y prevenir o evitar el acaecimiento de hechos lesivos similares al que mereciera la punición; ante las conductas reprochadas a la demandada en desmedro de los derechos tutelados por la legislación consumeril.

Asimismo, el monto objeto de condena devengará intereses a partir de la fecha de la presente sentencia, por aplicación de la tasa pasiva que publica el BCRA más el 4% mensual, guarismo que se incrementará al 5% mensual a partir del 01/09/2023.

            V.- Daño moral. La actora reclama la indemnización del daño moral sufrido en los siguientes términos: «… Que como consecuencia del grave incumplimiento de la demandada, y el excesivo tiempo transcurrido ante los distintos organismos prejudiciales, se ha generado por su exclusiva culpa en mi persona una situación de zozobra y detrimento espiritual y psicológico ante el desprecio, la insatisfacción del contrato y el abuso del cual he sido víctima como contratante leal y cumplidor frente a empresas que demuestran absoluto desinterés por la satisfacción de los consumidores que las sustentamos.

            Además, debe tenerse presente los hechos mismos de estrés vividos durante el tiempo de espera para la solución del conflicto, y luego, por los reclamos insatisfechos, y la propia violación al deber de información, en una situación que para enfrentar a las empresas, el usuario se encuentra en inferioridad de circunstancias, pues, por ejemplo, la accionada cuenta con asesoramiento profesional permanente y respaldo económico para afrontar sin inconvenientes la cuestión suscitada, mientras que el usuario carece de conocimientos sobre el producto, debe buscar asesoramiento, y le reporta un gran sacrificio económico el problema. En el caso de marras, existe un evidente trastorno producido en la actora, derivado de la indisponibilidad del dinero que ilegítimamente fue cobrado sin que la empresa brinde contraprestación alguna.

            En ese sentido este daño lo estimamos en la suma de cien mil pesos ($ 100.000,00) o la mayor o menor suma que surja de la prueba a rendirse y estime el prudente criterio de S.S., más intereses desde que se debió cumplir la obligación y hasta el efectivo pago.

            En esta inteligencia, es preciso señalar, que los hechos referidos en la demanda, acreditados en sede administrativa y judicial, poseen virtualidad suficiente a los fines de producir en el actor un estado de desasosiego, preocupación y angustia, que excede las incomodidades que puede generar cualquier incumplimiento. A la molestia que significa el esperar más tiempo del que corresponde para obtener un reintegro dinerario, se le suma una serie de menoscabos que se derivan de la pérdida de tiempo -y lógico disgusto- que debió insumir el consumidor en efectuar reclamos para lograr que el proveedor reparara el perjuicio causado…».

            En la audiencia complementaria, elevó el monto pretendido por este rubro a la suma de 2 canastas básicas total hogar 3.

V.1.- Sobre el tópico, debe recordarse que el daño moral o extrapatrimonial resarcible comporta una modificación disvaliosa del espíritu en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, o en la aptitud para actuar, que se traduce en un modo de estar de la persona diferente de aquel en que se encontraba antes del hecho, como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial (cfr. Zavala de González, Matilde: Disminuciones psicofísicas, Astrea, 2009, t. 1, p. 21).

El resarcimiento del daño moral exige, como medida previa, una valoración del daño en concreto a fin de individualizarlo, lo que implica justipreciar las repercusiones que el incumplimiento contractual y demás conductas sancionadas en el acápite anterior infirieron en el ámbito subjetivo de la actora, a partir de las circunstancias objetivas y subjetivas del caso.

La propia naturaleza espiritual del daño moral impide efectuar una cuantificación netamente objetiva, por lo que queda librada al criterio prudencial de los jueces, según las reglas de la sana crítica racional (cfr. TSJ, Sala CyC., “Torrez, Elvio Aldo C/ Altamirano, José Daniel y otro –Ordinario – Daños y perj. – Accidentes de tránsito – Recurso de casación”, Sent. N° 129, 26/08/2014).

Ocurre que no es factible comparación alguna (mucho menos, equivalencia) entre un menoscabo espiritual y una indemnización dineraria. Para los tribunales representa una extrema dificultad la estimación de este rubro, pues tratándose de vivencias personales, no puede saberse con certeza cuanto sufrió la damnificada a raíz del suceso, ni la repercusión en sus sentimientos que fueron consecuencia del hechos imputados a la demandada, pudiendo solo evaluar la magnitud del menoscabo que puede provocar el hecho en el común de las personas, valorándolo a la luz de las circunstancias particulares acreditadas en la causa: «La dificultad en calibrar los dolores no impide apreciarlos en su intensidad y grado, por lo que cabe sostener que es posible justipreciar la satisfacción que procede para resarcir dentro de lo humanamente posible las angustias, inquietudes, miedos y padecimientos por la situación vivida… Si se trata de daños espirituales, extrapatrimoniales, morales o como se los quiera denominar, pero que no son tangibles, la labor del juez se encuentra limitada a una apreciación subjetiva, de introspección y empatía. Aun así, jamás perfecta; solo de aproximación, pues el sustrato de lo espiritual es tan personal y subjetivo que es imposible introyectarlo directa y certeramente, existiendo solo una referencia cercana y parámetros racionales» (Samuel, Osvaldo M.: El daño moral en el Código Civil y Comercial, Astrea, 2019, p. 111). 

En ese sentido, el art. 1741 del actual CCyCN establece que el monto de la indemnización debe fijarse ponderando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que pueden procurar las sumas reconocidas.

V.2.- Con arreglo a estas pautas, he señalado con anterioridad como el incumplimiento contractual imputable a la demandada frustró legítima expectativa de la actora de poder gozar de un bien material –tal la casa propia- de indiscutible relevancia para cualquier persona, con todo lo que ello implica si se repara en los trascendentes beneficios de todo orden que le podía reportar, entre los que es dable computar las erogaciones que se evitan (como, por ejemplo, el pago de un alquiler).

Asimismo, ha quedado probado en la causa, el deficiente cumplimiento del deber de información, sumado a la falta de conducta seria y proactiva que no se compadecía con su obligación de brindar un grato digno y equitativo a la compradora.

Todos estos extremos, ponderados en conjunto, exceden notoriamente la calificación de un simple incumplimiento contractual, pues revelan una conducta incompatible con los deberes que le cabían a la demandada, que efectivamente hizo mella en la integridad espiritual de la actora, a quien colocó en la necesidad de realizar sucesivos reclamos ante la propia empresa y la autoridad de control, sin que hubiera obtenido una respuesta oportuna, concluyente y adecuada a sus requerimientos.

Bajo el prisma de las reglas de la experiencia, entendidas como «…el conjunto de conocimientos que el juez ha obtenido culturalmente con el uso, la práctica o sólo con el vivir…» y que, por lo tanto, «…no es necesario alegarlas ni probarlas…» (Arazi, Roland: La Prueba en el Proceso Civil, Ed. Rubinzal Culzoni, 3 ed., 2008, p. 57), cabe entender que aquella situación conflictiva traía aparejada una evidente sensación de agobio, impotencia e incertidumbre con entidad para configurar en el caso el daño moral resarcible que alega la actora, bajo la óptica de valoraciones sociales genéricas y su específica influencia en la víctima.  

Cabe valorar, por lo demás, el extenso período que ha transcurrido desde la celebración del contrato de marras (casi seis años), sin que a la fecha la demandada hubiera resarcido el daño provocado.

Acorde a su naturaleza de deuda de valor, el monto indemnizatorio del daño moral debe ser establecido a la fecha de la presente resolución, a fin de evitar que la distorsión altamente significativa de las sumas dinerarias durante la mora del deudor -el tiempo el transcurrido entre la producción del daño y el efectivo cumplimiento de la condena- perjudique a la víctima, por la depreciación que pueda experimentar el monto resarcitorio reconocido en un grave, público y notorio contexto inflacionario.

Con ajuste a lo expresado, reconocida la existencia del perjuicio espiritual invocado y su gravedad, admitida la dificultad que supone cuantificar un rubro de tan especial naturaleza, pero a la luz de lo que nos permite conocer el expediente, la condena resarcitoria de este rubro debe proceder por la suma peticionada por la actora, esto es, $ 523.706,50 (equivalente a 2 canastas básicas total para el hogar 3) por resultar un monto apto para alcanzar satisfacciones (v.g., compra de determinados bienes, realización de actividades de diverso orden, etc.) que compensen la incidencia de la gravedad probada del menoscabo espiritual en la vida de la damnificada.

Esa aptitud del concreto monto indemnizatorio para procurar satisfacciones enlaza la necesidad de resarcir con el desequilibrio existencial producido, en el contexto de la realidad económica del país, de modo que cabe reconocer relativa utilidad al criterio de los placeres compensatorios en el caso, en cuanto parámetro que coadyuva a realizar la función satisfactoria o compensatoria del dinero como único modo idóneo que el Derecho encuentra para alcanzar una solución jurídica frente a los detrimentos extrapatrimoniales.

V.3.- Respecto de este capítulo indemnizatorio, los intereses se calcularán a razón del ocho por ciento (8%) anual desde la primer fecha señalada (19/02/2018) hasta la presente resolución, y en adelante, se calculará mediante la tasa pasiva promedio mensual que publica el BCRA, con más el 4% nominal mensual, porcentaje que se incrementará al 5% mensual a partir del 01/09/2023.

VI.- Costas. Las costas del proceso se imponen a la demandada, por resultar vencida (art. 130 CPCC).

VII. Honorarios. A mérito de no existir base regulatoria determinada, corresponde diferir la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes para la oportunidad procesal pertinente.

Por todo lo expuesto y normas legales citadas,

RESUELVO:

I) Hacer lugar a la demanda promovida por la Sra. Ángela Cristina Cifuentes Pérez (DNI. 94.326.472) y, en consecuencia: a) Declarar resuelto el contrato celebrado con EURO CASA SA con fecha 22/09/2017; b) Condenar a EURO CASA SA a abonar a la actora: 1) La suma de $ 671.000, actualizada conforme a los parámetros indicados en el Considerando III.1, cuyos cálculos se difieren para la etapa de ejecución de sentencia; 2) La suma de $ 523.706,50 en concepto de daño moral y 3) La suma de $ 5.498.918,25 en concepto de daño punitivo; todo con más los intereses indicados en los Considerandos pertinentes;

II) Imponer las costas a la demandada vencida;

III) Diferir la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes para la oportunidad procesal correspondiente

Protocolícese y hágase saber.-

Texto Firmado digitalmente por:

VILLARRAGUT Marcelo Adrián

JUEZ/A DE 1RA. INSTANCIA

Fecha: 2023.08.22