Autos: MANZI , PABLO ALEJANDRO C/FAREZI S.A. – ABREVIADO INCUMPLIMIENTO/RESOLUCIÓN DE CONTRATO – TRAM. ORAL
Expte. Nº 11275825
JUZG 1A INST CIV COM 30A NOM
Fecha: 01/09/2023
SENTENCIA NUMERO: 136. CORDOBA, 01/09/2023.
Y VISTOS: estos autos caratulados: “MANZI, PABLO ALEJANDRO C/ FAREZI S.A. – ABREVIADO – CUMPLIMIENTO/RESOLUCION DE CONTRATO – TRAM.ORAL, EXPTE 11275825, de los que resulta que:
1.- Con fecha 23/09/2022 comparece el Sr. Pablo Alejandro MANZI, DNI 24.326.203 con el patrocinio del Dr. Dario Alejandro, DI NOTO, y promueve demanda abreviada de daños y perjuicios en contra de FAREZI S.A., persiguiendo el cobro de la suma de PESOS SEISCIENTOS TREINTA MIL ($ 630.000,00), con más sus intereses, costas, y los honorarios prescriptos por el Art. 104 inciso 5º de la Ley Provincial 9.459.—
Relata que en el año 2017 toma conocimiento de una oferta de lotes y del desarrollo de una urbanización denominada “Praderas del Carmen”, el cual era llevado adelante por la empresa FAREZI S.A. A causa de ello, concurrió a su local comercial sito en José Roque Funes 1723, Oficinas 5 y 6, de la Ciudad de Córdoba, donde fue informado sobre el emprendimiento, y provisto de folletería. Expresa que fue asistido por personal de la firma, en particular por el Sr. Gustavo Tomas con quien fue a visitar el lugar del emprendimiento, e intercambiaron información al correo electrónico gtomas@farezi.com.ar.
Continúa expresando que luego de evaluar opciones, finalmente decidió la adquisición de un lote que, conforme a la oferta realizada, se denomina Lote Nº 66, de la Manzana 05, con una superficie aprox. de 442,12 m2, del loteo “Pradera del Carmen”, ubicado en Ruta Provincial C 45 Km 4 y 1/2 provincia de Córdoba.
Así las cosas, el día 20/03/2017 abonó la suma de PESOS TREINTA Y UN MIL ($ 31.000,00), en concepto de “reserva”, monto que luego fue tomado como parte del primer pago, el día de la firma del contrato. Indica que la empresa le extendió el recibo de pago firmando como vicepresidente de la misma el Sr. Brian Emmanuel CLEMENTE ACOSTA y con fecha 23/03/2017 suscribió un contrato (BOLETO DE COMPRAVENTA), figurando como presidente de la empresa el Sr. Pablo Marangonzin, con la presencia del Sr. Gustavo Tomas.
Depone que de su parte, cumplió acabadamente con sus obligaciones de pago, conforme surgen del contrato, a saber: El día de la firma, abonó la suma de PESOS OCHENTA MIL ($ 80.000,00), sirviendo el contrato de recibo de pago de dicha suma (cláusula QUINTA) y para lo cual -reitera- se tomó como parte de pago lo abonado días atrás en concepto de “reserva”. El día 10/05/2017 abonó la suma de PESOS CINCUENTA MIL ($ 50.000,00), parte en dinero y parte en cheques. El día 10/07/2017 abonó la suma de PESOS CINCUENTA MIL ($ 50.000,00). Finalmente, el día 11/09/2017 abonó la suma de PESOS CINCUENTA MIL ($ 50.000,00). Respecto a éstos últimos tres pagos, emitió recibo de pago la empresa.-
Destaca que en total abonó la suma de PESOS DOSCIENTOS TREINTA MIL ($ 230.000,00).
Explica que conforme surge del contrato, no hay una fecha cierta establecida para la entrega del inmueble objeto de la adquisición, sino que ello depende del avance del desarrollo. Sin embargo, expone que habiendo transcurrido un plazo más que prudencial, y advirtiendo que no había ningún avance de obra, ni noticias de la empresa, procedió a intimarla y constituirla en mora mediante el envío de una Carta Documento de fecha 18/08/2020. Sin embargo, dicha misiva no pudo ser entregada por el Correo Argentino, quien consigna como motivo: “se mudó”.
Manifiesta que la situación le alarmó considerablemente, en vista de que el domicilio al que envió la carta documento no es otro que el domicilio contractual constituido, y el mismo donde fue atendido (calle Roque Funes 1723, Piso 3, Oficinas 5/6, Córdoba Capital). Ante ello, advirtió que en la página de Facebook del emprendimiento (https://www.facebook.com/praderasdelcarmen/) así como en la página de la empresa demandada (https://www.facebook.com/Farezi.Desarrollos/) existen muchas quejas y testimonios de otras personas también consumidores que reclamaban algún avance de obra y la entrega de los lotes. Y, sobre todo, muchos reclamos solicitando se los atienda. Dice que habiendo perdido total contacto con las personas que le atendieron en su oportunidad, no le quedó más opción que acudir a la justicia. Puntualiza que la etapa de mediación prejudicial obligatoria no fue fructífera por la incomparecencia de la parte demandada.
Solicita aplicación de la LDC y la citación del Ministerio Publico Fiscal. Destaca su calidad de consumidor y la violación de la normativa consumeril por parte de la demandada. Cita art. 42 de la Constitución Nacional, CCCN y normas de LDC—
En conclusión, solicita se declare resuelto el contrato por exclusiva culpa de la demandada, operándose los efectos de tal resolución desde el día 18/02/2021, fecha de la segunda audiencia a la cual no asistió la demandada, frustrando cualquier tipo de conciliación posible, no brindando información, cometiendo destrato al consumidor y sellando la suerte del contrato.
Reclama Daño emergente. Bajo este rubro reclama el reintegro de los montos indebidamente cobrados, actualizados desde la fecha en que cada uno fue abonado por mi parte. En consecuencia reclama la suma total de PESOS DOSCIENTOS TREINTA MIL ($ 230.000,00), con más intereses.-
Solicita Daño Moral. Explica que como consecuencia de la indebida frustración del contrato, el actor reclama este rubro por la suma de pesos cien mil ($100.000), en lo que se puede valorar una satisfacción sustitutiva que resulta de un promedio aproximado de valores de paquetes de un viaje de fin de semana desde su domicilio (Córdoba) a Buenos Aires, el cual al día 22/09/2022 es presupuestado por el sitio web Despegar en $ 97.436 (Precio final dos personas). A los fines de mantener incólume el contenido económico de lo reclamado y debido, solicita que se apliquen intereses a razón de la tasa pasiva promedio mensual que publica el Banco Central de la República Argentina, más el dos por ciento (2%) nominal mensual, desde la fecha las primeras obligaciones devengadas acreditadas (seis conceptos de fecha 19-jun-20 incluidos en el Resumen 07/2020) y hasta el momento de su efectivo pago. Cita doctrina y jurisprudencia en su apoyo.—
Reclama Daño punitivo (multa civil). Con relación a este rubro cita doctrina y jurisprudencia que avala la procedencia de la sanción y luego de explicar en este caso concreto por qué procede la multa (elemento objetivo y subjetivo), estima en la suma de PESOS TRESCIENTOS MIL ($ 300.000).
Solicita se ordene la publicación en el sitio web del Poder Judicial de la sentencia condenatoria. Ofrece prueba. Efectúa reserva del caso federal.—
2.- Con fecha 28/09/2022 se imprime el trámite de ley, emplazada la demandada a comparecer, contestar la demanda y oponer excepciones o deducir reconvención, no lo hace según lo certifica el Tribunal con fecha 29/03/2023.—
3.- Mediante decreto de fecha 29/03/2023 el tribunal fijó la audiencia preliminar (conforme el art. 3, Lp. 10.555) para el día 27/04/2023 con el objeto de procurar una conciliación entre las partes o, en su caso, fijar el objeto litigioso (hechos controvertidos), proveer a la prueba que resulte pertinente y conducente y trazar un plan de trabajo para su producción.—
4.- Con fecha 12/04/2023 tomo intervención la Fiscalía Civil, Comercial y Laboral de Primera Nominación
5.- Con fecha 01/09/2020 se llevó a cabo la audiencia preliminar. A dicha audiencia comparece la parte actora Sr. Pablo Alejandro MANZI, DNI 24.326.203, junto a su letrado apoderado Dr. Darío Alejandro DI NOTO, en ausencia de la parte demandada FAREZI y del Ministerio Publico Fiscal.
En la audiencia preliminar quedó establecido que integran el thema decidendum el incumplimiento contractual achacado, la responsabilidad de la parte demandada, así como los daños invocados y la cuantía económica de los mismos.
Paralelamente se proveyó a la prueba ofrecida fijándose el respectivo plan de trabajo.—
5.- La audiencia complementaria prevista en el art. 4 de la ley 10.555 se llevó a cabo el día 26 de junio de 2023 a las 12:15 hs. bajo el sistema de video registración, a la que comparecieron el actor Sr. Pablo Alejandro MANZI, DNI 24.326.203, junto a su letrado apoderado Dr. Darío Alejandro DI NOTO, en ausencia de la parte demandada FAREZI, y por otra parte el Ministerio Público Fiscal. En la audiencia complementaria se desistió de la prueba testimonial. De esta manera, se prosiguió a la etapa de alegatos. En primer lugar alegó el apoderado de la parte actora solicitando que se haga lugar a la demanda, en segundo lo hizo el Ministerio Público Fiscal quien indicó que en el presente caso existe una relación de consumo y que debe hacerse lugar a la demanda y que debe resolverse teniendo en cuenta los principios tuitivos de la LDC. Por último, el letrado presente manifestó su condición frente a la Afip.—
6.- Al finalizar el debate, se dictó el decreto de autos y quedó la causa en estado de ser resuelta.—
Y CONSIDERANDO:
I. La Litis.—
El Sr. Pablo Alejandro MANZI, DNI 24.326.203 promueve demanda abreviada de daños y perjuicios con motivo del incumplimiento contractual que describe en contra de FAREZI SA., persiguiendo el cobro de la suma de PESOS SEISCIENTOS TREINTA MIL ($ 630.000,00), con más sus intereses, costas, y los honorarios prescriptos por el Art. 104 inciso 5º de la Ley Provincial 9.459.—
A su turno, la demandada “FAREZI SA.” no comparece al proceso ni contesta la demanda, circunstancia que ha sido certificada por la actuaria.
El Ministerio Público, por su parte entiende que en el presente existe una relación de consumo, y que en definitiva debe hacerse lugar a la demanda entablada por el actor, en todas sus partes.—
Tal es en síntesis el modo en que ha quedado trabada la litis, cuyo examen seguidamente emprenderé.—-
II. La falta de contestación de la demanda.—
Entrando al análisis de la cuestión debatida en autos, en primer término cabe destacar que la falta de contestación de la demanda crea una presunción en contra de FAREZI SA. respecto de la veracidad de los hechos afirmados por el accionante en el libelo introductivo de la instancia, conforme a lo dispuesto en el art. 192, 1° párr. del CPCC. Se configura así una presunción simple o judicial cuya existencia depende de la apreciación que haga el juez en el caso concreto sobre la conducta desplegada por las partes en el proceso y las pruebas arrimadas por la accionante. Tal como lo prescribe la norma citada, el silencio de la demandada, permite inferir que aceptó la legitimidad del reclamo, al no deducir oportuna oposición. Cuadra hacer presente que si bien en el ámbito de la normativa general el silencio no implica confesión (art. 919 CC), en determinadas circunstancias, el principio de buena fe obliga a las partes a expedirse en determinado sentido.—
No obstante, tal conducta no acarrea en principio, la consecuencia de tener a la accionada, inexorablemente, por conforme con lo expuesto en la demanda; aunque sí genera -como dije una seria presunción favorable a los intereses del sujeto pretensor, que puede ser desvirtuada mediante prueba contraria. Es que, si bien dicha conducta genera una presunción de verdad de los hechos afirmados por el actor en su demanda, es necesario analizar si las pruebas aportadas por ésta son suficientes para hacer procedente la acción instaurada. Ello así, desde que, conforme lo ha sostenido nuestro máximo Tribunal provincial, “la exacta inteligencia que se debe atribuir al apercibimiento del art. 192, 1° párr., conduce a considerar que sólo la admisión expresa del demandado acerca de los hechos en que se basa la demanda determina la conformidad de las partes que resulta vinculante para los jueces y que excluye la necesidad de aportar pruebas al expediente. De este modo, el silencio no comporta por sí mismo conformidad de la demandada, y por ello no basta para dispensar al actor de la carga de practicar la prueba de los hechos fundantes de su derecho. Si bien la incontestación de la demanda resulta útil para elaborar una presunción de naturaleza judicial en favor de la accionante, dicha presunción debe formularse con arreglo a la sana crítica y en función de las particularidades de cada caso. En otras palabras, si bien asiste razón a la recurrente en cuanto a que el apercibimiento contenido en el art. 192, CPCC. genera una presunción «iuris tantum», susceptible de ser desvirtuada por prueba en contrario, no es menos cierto que, en función de la redacción que ilustra dicha norma, el valor probatorio que corresponde reconocer a esa presunción judicial se halla, en principio, acotado al de mero indicio, sin perjuicio de que, en el caso concreto, el juzgador, atendiendo a su gravedad, concordancia con otros datos reveladores, o conexión con el hecho que trata de averiguarse, le asigne virtualidad para producir el convencimiento acerca del factum en cuestión, de acuerdo con las reglas de la sana crítica racional (arg. art. 316, C. de P.C.) (Conf. TSJ Cba., Sala CC, en autos: “Roque, Gustavo A.R. c/ Norma Canapino –Ordinario-Recurso de Casación-“, Sentencia Nro. 144 del 22 de noviembre de 2004). En función de lo expuesto, corresponde ahora analizar si existe prueba independiente que corrobore los hechos incontestados por la parte demandada.—
III. La relación jurídica que vincula a las partes.—
En primer lugar, cabe señalar que junto con el libelo inicial (23/09/2022), luce acompañada copia del boleto de compraventa celebrado el 23/03/2017 entre FAREZI SA., en su calidad de vendedora y el Sr. Pablo Alejandro MANZI, en su calidad de comprador. Dicho documento debe tenerse por reconocido, atento la incomparecencia de la parte demandada, y lo establecido en el art. 192 del CPCC.—
En esa línea, dicho instrumento da cuenta de la relación existente entre las partes y permite afirmar que la parte actora reviste la calidad de consumidor, toda vez que se trata de una persona física que ha adquirido derechos y acciones respecto de un bien (inmueble). No hay duda, que el actor ha sido adquirente de un bien en su carácter de destinatario final y que en tal carácter posee legitimación para accionar.—
Por su parte, la demandada FAREZI SA, al ser una persona jurídica que desarrolla de manera profesional actividades de comercialización de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios, se encuentra legitimada pasivamente ya que reúne las características de proveedores en los términos del art. 2 de la LDC y el art. 1093 CCC. Dicha circunstancia no sólo no está controvertida en autos, sino que así ha sido además entendido por el Ministerio Público Fiscal.—
El objeto de dicho contrato, conforme surge de la Cláusula Primera, es la venta de “..UN (1) fracción/es del lote de terreno, que forman parte en la actualidad de la mayor superficie dada por el inmueble individualizado en el antecedente 1), según plano de ante-proyecto. Dichos lotes se designan provisoriamente según dicho plano como: Lote N° 66 de la Manzana N° 05. Se deja expresa constancia que las medidas lineales y de superficie como así también la individualización definitiva del lote serán las que resulten de los planos de subdivisión y loteo definitivo, una vez aprobados por la Dirección General de Catastro correspondiente y demás autoridades administrativas pertinentes; y que la nomenclatura definitiva será la que fijen ante la Municipalidad de Malagueño, Catastro de la Provincia, Registro General de la Provincia y demás entidades intervinientes en la aprobación del proyecto de loteo. Tanto las medidas lineales, como la superficie definitiva del lote podrán tener una variación en más o en menos de un cinco por ciento (5%) de las indicadas en el presente, sin que ello signifique variación alguna en los términos del presente convenio, ni estimación económica alguna para ninguna de las partes, por lo que ambas, renuncian a todo reclamo de variación de precio y condiciones por modificación de metraje cuadrado, dentro de ese porcentual. LA COMPRADORA deja constancia que ha visitado el lugar donde se emplaza el lote adquirido y descripto precedentemente aceptándolo de conformidad.”.—
Así también, cabe estar a los antecedentes señalados en el boleto de compraventa que se transcribe a continuación: “..1) Que con fecha 10 del mes de Mayo del año 2016 se ha constituido el Fideicomiso «Pradera del Carmen», el que ostenta la propiedad fiduciaria del inmueble sito en Ruta Provincial C 45 KM: 4 y ½ compuesto de dos parcelas con la siguiente designación catastral, la primera de ellas Nomenclatura catastral: Hoja 2113, Parcela 524 3101-021130052400000, número de cuenta en la Dirección de Rentas de la Provincia de Córdoba 3101-24908387 e inscripto bajo las Matriculas 667861 del Registro General de la Provincia de Córdoba, y la segunda Nomenclatura catastral: Hoja 2113 Parcela 0426 3101-021130042600000 número de cuenta en la Dirección de Rentas de la Provincia de Córdoba 3101-27315450, en inscripto bajo la Matrícula 667860 en el Registro General de la Provincia de Córdoba; y se ha constituido para realizar un desarrollo inmobiliario consistente el en loteo de dicho inmueble;
2) Que el Comprador se encuentra interesado en adquirir UN (1) lote en dicho Loteo, denominado Praderas del Carmen (en adelante el Loteo):
3) Que el Loteo se encuentra en desarrollo, por lo que el Comprador reconoce que la tenencia será entregada cuando se haya desarrollado completamente el loteo, lo que tiene influencia directa sobre el precio de venta, adquiriéndolo a un valor promocional atento al estado del desarrollo. (..) ”
En cuanto al precio y forma de pago, la Cláusula Quinta del contrato, establece que: “PRECIO. El precio de la presente operación es de Pesos DOSCIENTOS TRIENTA MIL (S230.000.-), que se abonará de la siguiente manera:5.1. Una primera entrega por el valor de PESOS OCHENTA MIL (S 80.000.-), contado efectivo, entregados en este acto, sirviendo el presente documento como recibo suficiente por dicha suma.- 5.2. Con fecha 10 del mes de Mayo del corriente año, una segunda entrega por el valor de PESOS CINCUENTA MIL ($ 50.000.-).- 5.3. Con fecha 10 del mes de Julio del corriente año, una tercera entrega por el valor de PESOS CINCUENTA MIL ($ 50.000.-).- 5.4. Con fecha 10 del mes de Septiembre del corriente año, una cuarta entrega por el valor de PESOS CINCUENTA MIL (S 50.000.-).- 5.1. Se considerará mora en forma automática si no se ha pagado en término, y se cobrará un interés del 1% diario acumulable del valor de la cuota desde el día 01 del mes correspondiente al atraso, hasta el día del efectivo pago de la cuota que deberá ser cancelada junto con los intereses adquiridos, todo ello, sin perjuicio de los derechos.-
Este precio no incluye IVA, impuesto a las transferencias ni cualquier otro impuesto que pueda gravar a la presente operación ni actualmente ni en el futuro.-” Por último, con respecto al plazo de entrega, las partes en la Cláusula Sexta, estipularon que “La tenencia del Lote será entregada a DOS 02 meses desde la aprobación definitiva del loteo”.—
De la lectura del contrato, se advierte entonces, que su objeto consiste en la entrega de un inmueble ubicado en el loteo denominado: “Praderas del Carmen”.—
Asimismo, y también por imperio del art. 192 del CPCC, corresponde tener por reconocida la documental que se acompaña a la demanda-, esto es: 1) Recibo de pago de fecha 20/03/2017 por la suma de $ 31.000,00 2) Recibo de pago de fecha 10/05/2017 por la suma de $ 50.000,00 3) Recibo de pago de fecha 10/07/2017 por la suma de $ 50.000,00 4) Recibo de pago de fecha 11/09/2017 por la suma de $ 50.000,00 y 5) la recepción y contenido de las misivas enviadas por la actora –cuyas copias se acompañan a la demanda-, esto es, la Carta Documento …N° CD 35794701 remitida con fecha 18/08/2020, donde se intima a la demandada a intimarla y constituirla en mora, en los siguientes términos: “En mi carácter de comprador del Lote Nº 66, de la Manzana 05, con una superficie aprox. de 442,12m2, del loteo “Pradera del Carmen”, ubicado en Ruta Provincial C 45 Km 4 y 1/2 provincia de Córdoba, que se describe como lote de terreno que forma de la mayor superficie dada por el inmueble individualizado en el antecedente 1), según plano de anteproyecto, conforme boleto de compraventa de fecha 23/03/2017, le hago saber lo sgte.: Habiendo pagado la totalidad del precio convenido por la compra del inmueble mencionado, Pesos Doscientos Treinta Mil ($ 230.000) les intimo a: FAREZI S.A. CUIT 33-71454857-9, al Sr. Pablo MARANGONZIN D.N.I. nº 28.849.877, de manera personal y también en su carácter de presidente de la mencionada sociedad ya la fiduciaria del “Fideicomiso Pradera del Carmen” CUIT 30-71540841-0, me hagan entrega de la posesión del inmueble supra descripto, en el plazo perentorio de 72hs. de recibida la presente, bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales que pudieran corresponder. También le intimo para que al momento de la entrega de posesión, acredite el pago de todos los gastos, tasas, contribuciones, servicios y/o impuestos que graven la cosa al día de la fecha y haciendo reserva de reclamar los mismos hasta el momento de la efectiva entrega de posesión. Dejo constituido domicilio legal, en calle 25 de Mayo nº 66, 2do Piso, Of. 6 de la ciudad de Córdoba, estudio jurídico de los Abogados Gustavo G. Neme, M.P. 1-26424, Cel. 351-6807171 y Mariano A. Neme, M.P. 1-40041, Cel. 351-5731003. Queda Ud. debidamente intimado.”.—
En definitiva: de la prueba producida resulta que la actora ha acreditado la totalidad de la plataforma fáctica que ha invocado: la celebración del contrato y el cumplimiento por su parte de la obligación a su cargo: el pago del precio pactado.—
IV. La resolución y el incumplimiento contractual. —
IV.1). La aplicación del art. 10 bis de la LDC.—
En el caso, y dado que se trata de una relación de consumo, como ya se ha analizado, resulta de aplicación lo dispuesto por el art. 10 bis de la LDC. Dicho precepto legal contempla el supuesto de Incumplimiento de la obligación por parte del proveedor, disponiendo que: “El incumplimiento de la oferta o del contrato por el proveedor, salvo caso fortuito o fuerza mayor, faculta al consumidor, a su libre elección a:
a) Exigir el cumplimento forzado de la obligación, siempre que ello fuera posible;
b) Aceptar otro producto o prestación de servicio equivalente;
c) Rescindir el contrato con derecho a la restitución de lo pagado, sin perjuicio de los efectos producidos, considerado la integridad del contrato.
Todo ello sin perjuicio de las acciones de daños y perjuicios que correspondan.”
La norma comentada rige respecto de cualquier incumplimiento de obligaciones legales o convencionales a cargo del proveedor. La opción que se acuerda al consumidor es discrecional e incondicionada, por lo que éste podrá escoger la alternativa que más le convenga, sin necesidad de tener que respetar un orden sucesivo. El consumidor, entonces, podrá optar por demandar por: (i) La ejecución forzada de la obligación (inc. a), por el propio deudor o por un tercero (ii) La sustitución del producto o prestación de servicio equivalente (inc. b). (iii) La resolución del contrato (inc. c). Coincide la doctrina en que el ejercicio de esta facultad (que implica un verdadero pacto comisorio tácito) no está condicionada a la previa intimación otorgando plazo adicional de cumplimiento por quince (15) días, como lo impone el art. 1088 C.C.C. Esta exégesis queda ratificada por el nuevo art. 1089 C.C.C. Cualquiera de estas acciones será acumulable con la pretensión resarcitoria, si el incumplimiento ha producido daños. (TINTI, Guillermo P.B./CALDERÓN, Maximiliano R, “Derecho del consumidor: ley 24.240 de defensa del consumidor. Comentada Córdoba, Alveroni 2017, pag. 78/82).—
IV.2) El Incumplimiento de la demandada.—
Entrando al análisis de la cuestión que nos compete –cumplimiento de las prestaciones a cargo de las partes-, cabe partir de la premisa de que los contratos nacen para ser cumplidos (pacta sunt servanda). Vinculando esta regla con la máxima de la buena fe -entendida como lo que las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión-, se puede descubrir la finalidad que los contratantes tuvieron al momento de celebrar el acuerdo, de modo tal que podríamos valorar la recíproca lealtad que las partes se deben, dentro de su actuar diligente, ello además bajo el prisma de la tutela consumeril como ya se ha indicado. Todo, con la finalidad de que el convenio alcance su función práctica y económica. Conforme a estas reglas, cada parte debe satisfacer el interés de la otra, mediante la realización de la prestación que adeuda, debiendo igualmente cumplir con todas las cargas provisorias que conlleven a tal fin.—
En lo que aquí interesa, – tal como se dijo- surge de las constancias de autos que la parte actora ha dado cumplimento con las prestaciones a su cargo. En suma, el actor cumplimentó en tiempo y forma con el pago el precio total por la suma de $230.000, y en consecuencia, éste adquirió los derechos y acciones sobre el inmueble cuyo precio se encontraba 100% cancelado.—
En contraprestación a la obligación de pago asumida por la actora la VENDEDORA se obligaba a la entrega de un lote conforme la descripción que surge de la cláusula SEGUNDA transcripta supra.-
En cuanto al plazo corresponde repasar la cláusula sexta y octava: “ SEXTA: La tenencia del Lote será entregada a DOS 02 meses desde la aprobación definitiva del loteo por el Catastro de la Provincia de Córdoba, el plazo mencionado puede ser prorrogado por una vez, por un plazo que no exceda SEIS (06) meses, preavisando con TREINTA (30) días de antelación y sin derecho a indemnización alguna. Hasta la entrega de la posesión, la Compradora no podrá realizar acto alguno en el Lote, excepto que medie autorización especial del Fiduciario. Una vez entregada la tenencia, la Compradora será responsable de mantener el Lote libre de desperdicios y malezas, a su cargo, pudiendo solicitar al Fiduciario que realice estas tareas, contra un precio a determinarse oportunamente.”
“OCTAVA: La Posesión del Lote será entregada dentro de los doce (12) meses de obtenidas las aprobaciones del Loteo por todas las autoridades correspondientes, consolidándose las medidas y linderos de cada loto, y en la medida que se hayan terminado las obras de infraestructura del sector donde se encuentra el Lote (..)”
De la lectura de dichas cláusulas, se advierte que la misma prevé un sistema de entrega de plazo incierto e indeterminado de la cosa adquirida, lo que importa una renuncia o restricción a los derechos del adherente ampliando los derechos del predisponente. En efecto, los hechos a los que se supedita la entrega de la tenencia del inmueble (obligación principal) dependen exclusivamente de la voluntad del obligado. Esto es así, ya que mientras el cliente cancela la totalidad del precio, la vendedora se reserva la facultad de entregar los lotes en un plazo incierto, el cual no puede ser previsto de antemano por el consumidor a la hora de contratar.—
En ese sentido, cabe destacar que de los términos de la cláusula pertinente resulta claro que habiendo ya transcurrido más de seis años desde la suscripción del boleto de compraventa (23/03/2017), se ha superado con creces la normal expectativa generada por la demandada en cuanto a la entrega del lote. No hay duda, pues, que la obligación a cargo de la accionada ya debió ser cumplimentada, o al menos debió informarse algún avance en relación a la obra.-
Ahora bien, a los fines de determinar la mora, la cláusula transcripta no establece un plazo determinado para el cumplimiento de la obligación de entrega del lote. Es decir que las partes han sometido dicha obligación al cumplimiento de los trámites administrativos que así lo habiliten, esto es la aprobación definitiva del loteo por parte de Catastro de la Provincia de Córdoba.-
En ese andarivel, cabe ponderar que en el oficio de fecha 23/05/2023 a la Dirección Provincial de Catastro se informa que, efectuada búsqueda a nombre de FAREZI S.A, no se encontró plano de loteo vinculado y específico, respecto a la matricula N° 0667860 de titularidad de FAREZI S.A. Asimismo, se informa que no posee plano de loteo vinculado.
De esta manera, luce manifiesto el incumplimiento de la parte demandada, en cuanto habiéndose comprometido conforme boleto de compraventa a la entrega del lote indicado en la cláusula segunda, una vez aprobado el loteo, no posee ningún plano de loteo vinculado.-
Analizando el caso de autos en base a los criterios expuestos, cabe concluir que la obligación de la vendedora estaba sometida a un plazo no determinado de manera expresa, sino que resultaba de su naturaleza y circunstancias (plazo indeterminado tácito); por lo que, para que el deudor fuera constituido en mora, era necesario que fuese interpelado por el acreedor.—
En esta dirección, y ante la falta de entrega del lote, la actora remitió con fecha 18/08/2020 Carta Documento N°35794701 emplazando a la demandada a que en el término de 48 hs., contadas a partir de la recepción de la misiva, haga entrega de la posesión del lote, en los siguientes términos: (….) “En mi carácter de comprador del Lote N° 66, de la Manzana 05, con una superficie aprox. de 442,12m2, del loteo «Pradera del Carmen», ubicado en Ruta Provincial C 45 Km 4 y ½ provincia de Córdoba, que se describe como lote de terreno que forma de la mayor superficie dada por el inmueble individualizado en el antecedente 1), según plano de anteproyecto, conforme boleto de compraventa de fecha 23/03/2017, le hago saber lo sgte.: Habiendo pagado la totalidad del precio convenido por la compra del inmueble mencionado, Pesos Doscientos Treinta Mil ($ 230.000) les intimo a: FAREZI S.A. CUIT 33-71454857-9, al Sr. Pablo MARANGONZIN D.N.I. n° 28.849.877, de manera personal y también en su carácter de presidente de la mencionada sociedad y a la fiduciaria del «Fideicomiso Pradera del Carmen» CUIT 30-71540841-0, me hagan entrega de la posesión del inmueble supra descripto, en el plazo perentorio de 72hs. de recibida la presente, bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales que pudieran corresponder. También le intimo para que al momento de la entrega de posesión, acredite el pago de todos los gastos, tasas, contribuciones, servicios y/o impuestos que graven la cosa al día de la fecha y haciendo reserva de reclamar los mismos hasta el momento de la efectiva entrega de posesión. ” (…).—-
Como se dijo, atento la incomparecencia de la demandada dicha carta documento se tiene por reconocida por FAREZI S.A. Asimismo, y atento el plazo incierto de la obligación, la demandada fue constituida en mora para el cumplimiento de la obligación con fecha 18/08/2020, mediante la CD referida.-
De este modo, y ante el incumplimiento de la prestación comprometida por la parte demandada, la actora se encontraba facultada a resolver el contrato y reclamar la restitución de lo pagado. Ello así, aunque en la intimación no se incluyera el apercibimiento de la resolución contractual.—
La diferencia del régimen general del Código Civil y Comercial (art. 1084) y el régimen consumeril, radica en que éste último, prescinde de la exigencia de la intimación previa.
En efecto, la ley 24.240 no reclama tal intimación previa ni pone al estado de mora del comprador como valla, obstáculo o impedimento para pedir la resolución del contrato. (conf. LORENZETTI, Ricardo Luis, “Consumidores”, seg.ed. Actualizada, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2009 pag.345).—
«…Se trata del establecimiento a favor del consumidor de una facultad de resolución contractual por incumplimiento que constituye, la derogación parcial, para las relaciones de consumo, de lo dispuesto por los artículos 1202 del Código Civil y 216 del Código de Comercio. En efecto, por imperio de la norma en examen, aun cuando las partes no hayan acordado expresamente la posibilidad de resolución contractual, podrá el consumidor considerar resuelto el contrato ante el mero incumplimiento, y sin necesidad de la previa intimación a cumplir por un término no menor a quince días que prevén los mencionados códigos. En definitiva, de lo que se trata es del establecimiento de un pacto comisorio a favor del consumidor, que opera con iguales requisitos y efectos que el llamado «pacto comisorio expreso» de la legislación común, aún cuando no haya sido expresamente convenido. Lo dicho se ve reforzado por cuanto el propio artículo 10 bis estatuye que la resolución lo es «sin perjuicio de los efectos producidos, considerando la integridad del contrato», lo que resulta coincidente con lo prescripto en las mencionadas normas de los Códigos Civil y de Comercio al regular el instituto del pacto comisorio…» (…) “…Con la salvedad que hemos mencionado (posibilidad de prescindir de la intimación previa), entendemos que resultan aplicables las restantes condiciones que se enuncian generalmente para que la resolución resulte procedente en el derecho común. En particular, es necesario que el incumplimiento sea importante o grave…” (PICASSO, Sebastián – VAZQUEZ FERREYRA, Roberto A (Directores) LEY DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR Comentada y Anotada, p. 159, T. I . Ed. La Ley Bs.As. junio de 2009).—-
Es decir que la aplicación del plexo normativo consumeril será en principio relevante en orden a diversas cuestiones, tales como la distribución del débito probatorio ante la ausencia de prueba, valoración de conductas o cláusulas contractuales, derecho a la información, y otros elementos que pueden influir ante la duda del juzgador sobre alguna cláusula o alcance de ésta e incluso que mediante la aplicación de este régimen tuitivo se pueda beneficiar al consumidor. Ahora bien, en todos los casos, y al igual que en el régimen general se requiere que el incumplimiento desencadenante de la resolución contractual sea grave o relevante, conforme los principios dados por el ordenamiento civil.—
Desde este punto de vista, se señala con más precisión que revestirá la gravedad suficiente todo incumplimiento que, según un criterio de regularidad, permita inferir que un contratante normal, de haberlo previsto, no hubiese celebrado el contrato. Y ese criterio objetivo debe complementarse con otro de índole subjetiva, en el cual la perspectiva según la cual el criterio objetivo puede revestir una importancia no apreciable, es factible que lesione de modo considerable el interés de quien lo padece (ver Aparicio Juan Manuel. Contratos. Parte General. Hamurabi. 2012. Pág. 498/499, el resaltado me pertenece).—
Sobre el punto corresponde decir que a tenor de lo dispuesto por el art. 10 bis de la LDC, previamente examinado, y las opciones que de esta norma emergen a favor del consumidor, la actora ha optado por la resolución contractual. —
Es importante resaltar que según el art 10 bis a los fines del ejercicio de las opciones legales, el proveedor sólo podrá oponer caso fortuito o fuerza mayor, lo que implica atribuirle responsabilidad objetiva agravada (pues no se libera por el hecho de un tercero por quien no debe responder, si no es imprevisible e inevitable). En opinión que comparto, se ha indicado que el factor de atribución en juego en el marco de la ley de defensa al consumidor es la garantía. (TINTI, Guillermo P.B./CALDERÓN, Maximiliano Derecho del consumidor: ley 24.240 de defensa del consumidor. Comentada Córdoba, Alveroni 2017).—
En el caso de autos, la parte demandada atento su incomparecencia no ha alegado (y mucho menos probado) eximente alguno.-
En conclusión, la prueba rendida en autos y valorada a la luz de la sana crítica racional corrobora que la parte demandada no cumplió con la obligación a su cargo: la entrega de la tenencia/posesión del inmueble, a la cual estaba obligada en virtud del boleto de compraventa, lo que claramente configura un incumplimiento grave o esencial (art. 1084 CCC) que habilita la declaración de la resolución contractual, lo que así decido.—
IV.3) Efectos de la resolución contractual. Respecto a cuáles son los efectos que produce la resolución contractual se ha dicho que: “Son pacíficas la doctrina y la jurisprudencia en sostener que la resolución, al menos en principio, tiene alcance retroactivo, considerándose que al producirse aquella las cosas deben retornar al estado en que se hallaban al momento de su celebración “(cfr. GASTALDI, “Resolución Contractual”, p. 420/421). Esto es así, ya que jurídicamente el término “resolución” tiene un significado técnico preciso que lleva implícita la extinción del vínculo contractual. “De ello se deduce que una vez producida, sus efectos operan retroactivamente, por lo que las partes que han quedado desvinculadas, deben restituirse recíprocamente todo lo que hubieren recibido con motivo del contrato resuelto. Se trata de volver las cosas al estado en que se hallaban con anterioridad a la celebración del negocio” (cfr. MIQUEL Juan Luis “Resolución de los contratos por incumplimiento” Ed. Depalma, Bs. As. 1979, pag.207/208).—
En este sentido se expide la doctrina diciendo: “Como consecuencia de la ineficacia del negocio, las partes deben restituirse recíprocamente las prestaciones o aquella parte de las prestaciones que hubiesen cumplimentado en virtud de aquel. A raíz de la disolución del vínculo, han quedado desprovistas de causa pretendi, pues implican pagos realizados “en consideración a una causa existente pero que hubiese dejado de existir (art.793 C.C.)” (cfr. Zavala de González, Matilde, “Doctrina Judicial”, Solución de Casos 2, edit. Alveroni, pag.58). Del mismo modo precisa Gastaldi (“Pacto comisorio”, ob. cit., pag.427 y ss) que “la obligación de restituir, es decir, la obligación que tienen las partes de un contrato resuelto de devolverse lo percibido en virtud del mismo… aparece como una consecuencia lógica de la resolución, porque ésta aniquila el contrato, le priva de eficacia y entonces carecerá de sustento podríamos decir que de causa- mantener cada contratante lo recibido en razón, por causa del negocio resuelto.”.—
Siguiendo estas pautas directrices, en el sublite las partes deben restituirse las prestaciones que han recibido con motivo del contrato extinguido. Así, ha quedado probado en autos, que sólo la parte actora ha cumplido con la prestación a su cargo (pago de precio), en tanto que la demandada nunca cumplió con la obligación a su cargo (entrega del lote). En función de ello, y habiendo sido resuelto el contrato por esta vía judicial -como se decidió supra- corresponde hacer lugar a lo solicitado y ordenar a la parte demandada la restitución de lo pagado por la actora más sus accesorios.—
En definitiva, y como consecuencia de lo aquí decidido, la parte demandada FAREZI SA deberá restituir a la parte actora – Sr. Pablo Alejandro MANZI – las sumas pagadas que ascienden a un total de PESOS DOSCIENTOS TREINTA MIL ($ 230.000,00) con más intereses desde que cada suma es debida (pago de cada cuota). A dicha sumas debe adicionarse un interés según la Tasa Pasiva del BCRA más un 2% mensual hasta el 31/12/2021. Desde el 01/01/2022 y hasta 31/12/2022 conforme la Tasa Pasiva del BCRA con más un 3% nominal mensual, y desde el 01/01/2023 hasta su efectivo pago conforme la Tasa Pasiva del BCRA con más un 4% nominal mensual, los que se calcularán en la etapa de ejecución de sentencia.
Cabe destacar que los intereses compensatorios que vienen aplicándose hasta el momento según la doctrina del precedente “Hernández c/ Matricería Austral” han quedado en abierto desajuste con la realidad económica reinante en los últimos ocho años. En efecto, teniendo en cuenta los vaivenes financieros vividos por nuestro país desde entonces, ello resulta indudablemente perjudicial para el acreedor, pues es evidente la desvalorización del dinero en razón del proceso inflacionario, el que se ha intensificado en los últimos años.— Consultados los índices inflacionarios publicados por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos –INDEC- se advierte que la inflación en el año 2019 fue del 53,81%, en el año 2020 fue del 36,10%, en el 2021 fue del 50,9% para el año 2022 fue del 94,8% y para el presente año se proyecta una inflación superior al 120% anual.
Todo ello refleja una cruda realidad: la detracción del Peso y la consecuente pérdida del valor adquisitivo de la moneda. Tales circunstancias me persuaden, aplicando los mismos fundamentos del precedente “Hernández c/ Matricería Austral”, que de no aumentarse la tasa judicial, el monto de condena sería altamente disociado con la realidad económica y por ello muy detraído en su valor, al tiempo de su percepción.—
V. Reparación de daños y perjuicios.
a. Daño moral.—
1. Lo solicitado por el actor.
La parte actora, en su demanda, reclama el pago de la suma de PESOS CIEN MIL ($100.000) o lo que en más o menos resulte al tiempo de la sentencia, correspondiente a la reparación por daño moral
Destaca que el excesivo tiempo transcurrido y los innumerables reclamos a la propia empresa, le ha generado en su persona, una situación de zozobra y detrimento espiritual. —
2. Concepción del daño moral
El daño moral ha sido definido como “modificación disvaliosa del espíritu, en el desenvolvimiento de su capacidad de entender, querer o sentir, consecuencia de una lesión a un interés no patrimonial, que habrá de traducirse en un modo de estar diferente de aquel al que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de éste y anímicamente perjudicial” (PIZARRO, R., Daño Moral. Prevención / Reparación / Punición, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1996, pág. 47). Al igual que cualquier daño cuya reparación se persiga, constituye un requisito sine qua non de su procedencia, que éste sea acreditado por quien lo invoca, como ahora lo exige expresamente el art. 1744 CCCN.—
La cuantificación del daño moral exige como medida previa una valoración de dicho daño en concreto a fin de individualizarlo. Ello importa evaluar las repercusiones que el incumplimiento infirió en el ámbito subjetivo de la víctima a partir de circunstancias objetivas y subjetivas del caso. Su traducción en dinero, es el paso siguiente en el derrotero a emprender para conferir justa reparación al perjuicio.—
3.-El caso de autos
En marras, se ha acreditado, de manera indubitada, la conducta antijurídica de la demandada, que ha consistido principalmente en el incumplimiento contractual denunciado y probado en autos: hay antijuridicidad contractual porque no se han cumplido estrictamente las obligaciones nucleares que integran el contrato. Pero existe antijuricidad también en función de la actitud injustificada y reñida con la buena fe contractual consistente en pretender justificar el incumplimiento sin dar satisfacción a los intereses económicos de los consumidores afectados.
Pero existe antijuricidad también en función de la actitud injustificada y reñida con la buena fe contractual consiste en generar emprendimientos inmobiliarios de esta envergadura, sin dar satisfacción a los intereses económicos de los compradores afectados.—
Es evidente que de las circunstancias del caso claramente puede admitirse que el incumplimiento ha provocado incertidumbre y angustia en la persona de la actora, que se configuró a raíz de la imposibilidad de utilizar y disponer del inmueble adquirido, además de la expectativa que puede generar en una persona la compra de un bien de esta naturaleza, con todo lo que ello implica. Sin dudas, tales circunstancias han provocado molestias y perturbaciones, que se traducen en una modificación disvaliosa del espíritu.—
Ante ello, el daño moral surge in re ipsa, de la propia situación lesiva. La promesa de entrega del lote que nunca se concretó, y la necesidad de recurrir a la vía judicial, de manera indudable causa molestia, desasosiego, preocupación, malestar; motiva además la necesidad de disponer de tiempo para su resolución, todo lo cual se traduce en una evidente modificación disvaliosa del espíritu.—-
La posición de la empresa de persistir en esa situación llevó inexorablemente a la actora a tener que transitar un proceso judicial que lógicamente ha insumido tiempo, costos, incertidumbre y un evidente desgaste emocional y psíquico.—
Todas estas circunstancias, me llevan a concluir que la actora ha padecido el daño moral que invoca.—
4.- Cuantificación del daño moral
Ahora bien, con relación a la cuantificación del daño moral, y teniendo en cuenta su notoria dificultad, se han esbozado varios criterios. Uno de ellos, fue sostenido durante muchos años por nuestro Tribunal Superior de Justicia, conocido como “Tarifación Judicial indiciaria”. Este criterio fue sostenido y aplicado durante la vigencia del Código anterior, y consistía en valerse de precedentes en los que se hubieran ventilado circunstancias similares a las del caso que se resuelve. Sin embargo, dicho criterio presenta, entre otros, el inconveniente de que no siempre es posible hallar casos análogos y que además aunque sean hallados sus valores pueden lucir desactualizados a la fecha de la cuantificación del daño moral reconocido.—
Con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1741) se incorpora el criterio de las satisfacciones sustitutivas, que implica afirmar que no se trata de cuantificar el daño moral por lo que vale (virtualmente imposible), sino por establecer, en función de la entidad de la lesión espiritual, un quantum que brinde lo que se ha denominado un placer compensatorio. Parte importante de la doctrina y la jurisprudencia postulaban este criterio. Contrariamente a lo que acontece en muchos supuestos de daño patrimonial, aquí no es posible volver las cosas al estado anterior, ya que el daño moral queda consolidado de manera imborrable en el mapa existencial de la persona. Pero ello no obsta a que sea indemnizable, aunque con un criterio diferente al tradicionalmente empleado, y que entiendo saludable. —
En este sentido, se ha seguido la doctrina que considera que a través de los placeres compensatorios se logra la posibilidad de brindar con el dinero la satisfacción de necesidades, como criterio válido para cuantificar el daño moral.—
Esa pauta implica que la indemnización dineraria tiene por finalidad la función de contribuir a la adquisición de sensaciones placenteras o de otros bienes morales, aunque no necesariamente aptos para anular o hacer desaparecer las consecuencias dolorosas del acto ilícito. La compensación operaría por el hecho de ingresar esa satisfacción, como una suerte de contrapeso de la sensación negativa producida en la subjetividad del damnificado (Viramonte, Carlos I., “Indemnización de daños no patrimoniales”, en Marquez, José Fernando (Dir), “Responsabilidad civil en el Código Civil y Comercial”, Tomo 1, Zavalía, Buenos Aires, 2015, p. 292).—
Es que en la actualidad se superó el criterio que sostenía que en el daño moral se indemnizaba “el precio del dolor” para aceptarse que lo resarcible es el “precio del consuelo” que procura “la mitigación del dolor de la víctima a través de bienes deleitables que conjugan la tristeza, la desazón o las penurias”; se trata “de proporcionarle a la víctima recursos aptos para menguar el detrimento causado”, de permitirle “acceder a gratificaciones viables”, confortando el padecimiento con bienes idóneos para consolarlo, o sea para proporcionarle alegría, gozo, alivio, descanso de la pena. Esta modalidad de reparación del daño no patrimonial atiende a la idoneidad del dinero para compensar, restaurar, reparar el padecimiento en la esfera no patrimonial mediante cosas, bienes, distracciones, actividades, etcétera, que le permitan a la víctima, como lo decidió la Corte nacional, obtener satisfacción, goces y distracciones para restablecer el equilibrio en los bienes extrapatrimoniales. Es que, aun cuando el dinero sea un factor muy inadecuado de reparación, puede procurar algunas satisfacciones de orden moral, susceptibles, en cierto grado, de reemplazar en el patrimonio moral el valor que del mismo ha desaparecido. El dinero no cumple una función valorativa exacta; el dolor no puede medirse o tasarse, sino que se trata solamente de dar algunos medios de satisfacción, lo cual no es igual a la equivalencia. Empero, la dificultad en calcular los dolores no impide apreciarlos en su intensidad y grado, por lo que cabe sostener que es posible justipreciar la satisfacción que procede para resarcir dentro de lo humanamente posible, las angustias, inquietudes, miedos, padecimientos y tristeza propios de la situación vivida (CSJN, 04/12/2011, “Baeza, Silvia Ofelia c/ Provincia de Buenos Aires y otros”, RCyS, 2011-VIII-176, con apostilla de Jorge M. Galdós).—
En definitiva: se trata de afectar o destinar el dinero a la compra de bienes o la realización de actividades recreativas, artísticas, sociales, de esparcimiento que le confieran al damnificado consuelo, deleites, contentamientos para compensar e indemnizar el padecimiento, inquietud, dolor, sufrimiento, o sea para restaurar las repercusiones que minoran la esfera no patrimonial de la persona (comprar electrodomésticos, viajar, pasear, distraerse, escuchar música, etc.) (Lorenzetti, Ricardo Luis (Director), Código Civil y Comercial de la Nación comentado, t. VIII, Rubinzal-Culzoni, 2015,. VIII, p. 504).—
El art. 1741 in fine, aplicable al caso, brinda como se dijo, las pautas para la cuantificación al disponer que “El monto de la indemnización debe fijarse ponderando las satisfacciones sustitutivas y compensatorias que pueden procurar las sumas reconocidas”.—
En el caso concreto de autos, el actor cuantifica el rubro en la suma de PESOS CIEN MIL ($100.000), expresando que con dicho dinero podría realizar junto a un acompañante un viaje de fin de semana desde su domicilio (Córdoba) a Buenos Aires, el cual al día 22/09/2022 es presupuestado por el sitio web Despegar en $ 97.436 (Precio final dos personas)”.—
Ponderando todas las circunstancias del caso, entiendo que la suma de pesos $100.000 solicitada por el actor luce razonable.
De este modo, y conforme las pautas de los placeres compensatorios expresamente receptada en el art. 1741 del CCC, con dicho dinero, que en total y con los intereses fijados, hace la suma total de $420.734,19, el actor podría, por ejemplo, realizar alguna refacción en su hogar, comprar algunos electrodomésticos y tal vez –por qué no- realizar algún pequeño viaje local, todos placeres compensatorios en función de la trascendencia del daño moral sufrido.—
Por ello, y en función de todo lo señalado, entiendo que es razonable fijar la indemnización por daño moral, por todo concepto (esto es, comprendiendo la totalidad de las secuelas espirituales en la lesión espiritual derivada del hecho ilícito que nos ocupa), en la suma de PESOS CIEN MIL ($100.000).—
Entiendo que dicho valor, razonablemente, compensa el concreto daño moral sufrido por el accionante, antes descripto.—
5.- Tasa de interés
Con relación a la tasa de interés aplicable al rubro, considero que debe aplicarse un interés según la Tasa Pasiva del BCRA más un 2% mensual desde el 18/08/2020 (fecha de la constitución en mora) hasta el 31/12/2021. Desde el 01/01/2022 y hasta 31/12/2022 conforme la Tasa Pasiva del BCRA con más un 3% nominal mensual, y desde el 01/01/2023 hasta su efectivo pago conforme la Tasa Pasiva del BCRA con más un 4% nominal mensual conforme los fundamentos expuestos en el considerando IV.3), donde me remito.—
b. Daños Punitivos.—
1.-Lo solicitado por la parte. Como resulta del relato efectuado en los “Vistos” del presente, la parte actora reclama en su demanda DAÑOS PUNITIVOS, petición que se mantiene al momento de alegar.—
2.- Los daños punitivos en la ley 24.240. —
En nuestro ordenamiento jurídico la ley Defensa del Consumidor ha previsto dos hipótesis -que se complementan- para la procedencia de la “multa civil” (también llamado “daño punitivo”): 1) El incumplimiento de las obligaciones legales o contractuales por parte del proveedor (art. 52 bis, Ley 24.240); 2) La ejecución de cualquiera de las conductas tipificadas en el art. 8 bis íb. (“que coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias”; “ejercer sobre los consumidores extranjeros diferenciación alguna sobre precios, calidades técnicas o comerciales o cualquier otro aspecto relevante sobre los bienes y servicios que comercialice”; “En los reclamos extrajudiciales de deudas… utilizar cualquier medio que le otorgue la apariencia de reclamo judicial”). —
Ahora bien, existe suficiente consenso en orden a que -más allá de la letra del art. 52 bis- no basta con el mero incumplimiento de las obligaciones (legales o contractuales) a cargo del proveedor para que se torne procedente la multa, sino que hace falta algo más: el elemento subjetivo que consistiría en una conducta deliberada o de serio menosprecio hacia los derechos del consumidor y que se traduce en dolo o culpa grave. Es decir, es necesario que -además del incumplimiento objetivo que genere un daño- concurra en la conducta del proveedor un reproche subjetivo de gravedad tal que torne conveniente adoptar esa medida excepcional con el objeto de disuadir al dañador de la actitud que ha generado el ilícito, para evitar que continúe repitiéndose (conf. TSJ, Sala CyC, “Teijeiro o Teigeiro, Luis Mariano c/ Cervecería y Maltería Quilmes S.A.I.C.A. y G.- Abrev.- Recurso de casación”, Sent. Nº 63, 15/04/12). —
En efecto, “sin lugar a dudas la redacción de la norma deja mucho que desear por su amplitud e imprecisión, pero de lo que no cabe duda es que el legislador ha dejado librado totalmente al arbitrio judicial la apreciación en cada caso concreto de la procedencia o improcedencia de la multa civil y un prudente ejercicio de esa amplísima atribución no puede perder de vista la naturaleza y características que tiene este instituto en los ordenamientos jurídicos que le han servido de fuente, como así también la construcción que en nuestro país han realizado la doctrina y la jurisprudencia, la que ha señalado que la noción misma de ´daño punitivo´ está indisolublemente unida a la de ´conducta reprochable´” (C3a CC Cba., “Teijeiro o Teigeiro, Luis Mariano c/ Cervecería y Maltería Quilmes S.A.I.C.A. y G.- Abreviado- otros”, Sent. N° 49, 17/04/11; Sem. Jdco. N° 1855, p. 703). —
Adviértase que “el punto decisivo radica en la verdadera finalidad de esta institución, la que apunta a dos objetivos esenciales: prevenir el acaecimiento de hechos similares, favoreciendo la prevención de futuras lesiones y por otro, punir graves inconductas. Dichas sanciones civiles se aplican como castigo a un infractor de una norma civil, conteniendo una finalidad ejemplificadora y moralizadora, a los efectos de prevenir conductas similares que afecten los derechos de los consumidores. Y el propósito punitivo del instituto no le otorga sin más el carácter penal, ya que el Derecho de Daños puede y debe cumplir una finalidad de esta índole, la que no es excluyente del Derecho Penal, con lo cual no se advierte inconveniente alguno en su emplazamiento en la esfera privada” (TSJ, Sala CyC. “Defilippo Dario Eduardo y otro c/ Parra Automotores S.A. y otro- Abrev.”, Sent. N° 61, 10/05/16). —
Se trata, entonces, de entender que cuando se habla de “daño punitivo”, debe tenerse presente el doble contenido sancionador y disuasivo, en el ámbito del derecho privado, aunque, eso sí, con un fuerte componente público derivado del reconocimiento del derecho de los consumidores en el ámbito constitucional (art. 42 C.N.). De allí que se haya sostenido su constitucionalidad (conf. C4a CC Cba., “Defilippo Dario Eduardo y otro c/ Parra Automotores S.A. y otro- Abrev.”, Sent. N° 72, 01/07/14, Diario Jurídico N° 2800, 21/07/14; C8a CC Cba., “Joaquín Alejandro Cesar c/ Orbis Cia. Argentina de Seguros S.A.- abrev.”, Sent. N° 98, 8/08/17; C9a CC Cba., “Geuna María Josefa c/ Banco Comafi S.A.- Abrev.”, Sent. N° 1, 9/02/15. Diario Jurídico N° 2965, 24/04/15).
De lo hasta aquí expuesto se colige que para la procedencia de la multa civil prevista por la L.D.C. es necesaria la concurrencia de dos requisitos: 1) el elemento subjetivo, que es más que la culpa o la debida diligencia; se trata de conducta deliberada, culpa grave o dolo, negligencia grosera, temeraria, actuación cercana a la malicia; así la conducta del proveedor debe ser indignante, desaprensiva o antisocial; 2) el elemento objetivo, esto es una conducta que produzca un daño individual o de incidencia colectiva, que por su gravedad, trascendencia social, repercusión institucional exijan una sanción ejemplar.—
En una palabra, se trata de una sanción pecuniaria disuasiva de carácter excepcional -y por ende de interpretación restrictiva- que sólo se justifica cuando el proveedor actúa con un grave menosprecio o indiferencia hacia los derechos del consumidor, impuesta con el fin de desalentar esa conducta en el futuro (función preventiva).—
3.- El caso de autos. Como ya lo he indicado previamente, del art. 8 bis de la ley 24.240 expresamente surge que “… tales conductas, además de las sanciones previstas en la presente ley, podrán ser pasibles de la multa civil establecida en el artículo 52 bis de la presente norma, sin perjuicio de otros resarcimientos que correspondieren al consumidor, siendo ambas penalidades extensivas solidariamente a quien actuare en nombre del proveedor”.—
Así las cosas, no cabe dudar, que de la violación del deber de trato digno y equitativo establecido en dicha norma, deriva la aplicación del daño punitivo por autoría y responsabilidad de la demandada.—
Lo que cabe ahora determinar es si, además, se configuran los presupuestos de procedencia para la aplicación de la sanción que nos ocupa.—
Entiendo que la respuesta debe ser afirmativa.
Es que la falsa expectativa que generó el contrato celebrado, sumado a los reclamos que tuvo que efectuar y la generación de todo tipo de molestias (que no debieron existir) configura una conducta por parte de la demandada que revela un claro menosprecio por la situación del consumidor; o, cuanto menos, una alarmante desatención de su situación, que permite calificar a la conducta como “grave”, en particular porque ha ocultado información clave para el consumidor-
Esta circunstancia, no sólo se verifica en la etapa extrajudicial, sino que se ve corroborada y avalada en el presente proceso judicial, debido a su incomparecencia. En este sentido, no se observa una actitud colaborativa en el contexto del incumplimiento sino, por el contrario, una conducta tendiente a sustraerse de las consecuencias de sus propios actos de manera ligera, con total desinterés por la situación de la parte afectada.—
A todo lo dicho se agregan los antecedentes que posee la demandada FAREZI S.A, consistentes en la gran cantidad de litigios judiciales. Si bien hay que decir que dichos antecedentes, son en principio solo eso: causas judiciales; sí constituyen a mi modo de ver un indicio revelador del proceder de la demandada, denotando una conducta recurrente de la empresa accionada, al igual que en el caso de marras. La reiteración de comportamientos conflictivos (más allá del concreto resultado de cada causa) denota un comportamiento lábil y controversial, que precipita litigios en lugar de prevenirlos.—
Todo ello, en definitiva, me lleva a concluir que la parte demandada ha incurrido en la conducta prevista en el art. 52 bis de la ley 24.240, aún en la interpretación restrictiva a la que adhiero, y –por ende- corresponde aplicarle una sanción en concepto de “Daño Punitivo”.—-
4.- Cuantificación de la sanción.—
El problema de la cuantificación de los daños punitivos presenta los mismos inconvenientes que el de la cuantificación del daño moral, pese a la distinta naturaleza y finalidad de ambos rubros, en el sentido de que la ausencia absoluta de pautas certeras permite un amplísimo margen de discrecionalidad, que en casos como el que nos ocupa es contraproducente. —
En esta dirección el art. 52 bis de la ley 24.240 no establece un mecanismo rígido para la cuantificación, sino que aporta dos parámetros básicos a tener en cuenta: “la gravedad del hecho y demás circunstancias del caso”. Ellos por sí solos resultan insuficientes.—
De este modo, el punto de partida, claro, debe ser netamente conceptual: la naturaleza, la función y la finalidad de los daños punitivos constituyen la base sobre la cual ha de fundarse el monto al que finalmente se arriba. Pero no puede dejar de observarse que este solo criterio es realmente insuficiente, y ha generado un verdadero caos jurisprudencial, con efectos verdaderamente perniciosos para la figura. El temor a otorgar montos abultados, ha producido el efecto contrario; la situación inversa (conceder sumas importantes), ha provocado reacciones –en las instancias de impugnación- que han llevado a interpretaciones restrictivas de la figura. El transcurso del tiempo (por las demoras en la tramitación de los recursos), con la consiguiente pérdida de poder adquisitivo de la moneda, lleva a diluir la cabal comprensión de qué significaba la sanción al momento de ser impuesta. Además, el juez en este caso debe ponderar no sólo los efectos propios de la figura (castigo y disuasión), sino también los efectos concretos que trae aparejada la imposición de la sanción.—
Un buen criterio, a mi juicio, es el fijado por nuestros tribunales locales que han ponderado las siguientes circunstancias a los fines de cuantificar el daño punitivo: (i) la proporcionalidad con la gravedad de la falta; (ii) el valor de las prestaciones o la cuantía del daño material; (iii) el caudal económico de quien debe satisfacer y (iv) la equidad como regla para establecer los montos (NAVARRO, MARCO J C/ GILPIN NASH, DAVID I. – ABREVIADO – EXPTE Nº 1745342/36, Sentencia del 27/10/2011, Cám Civ y Com de 1º Nom de la ciudad de Córdoba).—
En definitiva, en este caso particular considero que la conducta de la demandada infringe – claramente y con pleno conocimiento – el deber de trato digno (y conducta no abusiva) exigido por el art. 8 bis de la Ley 24240; lo que la torna pasible de la sanción pretendida, a tenor de lo dispuesto por el tercer párrafo de dicho dispositivo legal.-
En tal dirección, y en virtud de la gravedad de la falta cometida por la demandada; el valor de las prestaciones o la cuantía del daño material en juego; el caudal económico de quien debe satisfacer, y la equidad, entiendo ajustado establecer una condena por daño punitivo por la suma de PESOS TRESCIENTOS MIL ($300.000) suma que entiendo razonablemente adecuada atendiendo a las circunstancias que el caso presenta y a la finalidad de la figura.—
Va de suyo, que la finalidad inmediata de la sanción no es generar un enriquecimiento a favor de la víctima del daño, sino castigar una conducta contraria a derecho, de importante gravedad, lesiva de los derechos fundamentales de los consumidores. Aquí la cuestión trasciende el interés individual del consumidor y se posiciona como una herramienta de prevención de futuras conductas inapropiadas que beneficien a todo el colectivo de consumidores que se encuentran vinculados con la accionada, y que eventualmente se vinculen. En otras palabras: es el interés colectivo de los consumidores el que se tutela, y que emerge –sin dudarlo- del art. 42 de la Constitución Nacional.—
Recuérdese que de lo que se trata es de castigar la conducta contraria a derecho, y prevenir la comisión de conductas similares, en un marco –en el caso concreto- de la reiteración de dichas conductas, tanto antes como después de que acontecieran los hechos que han vinculado a la parte actora. —
Todo ello me lleva a concluir que la sanción aplicada es la que corresponde, y sin vulnerarse lo establecido en el art. 1714 del CCyC, ya que –en función de las circunstancias del caso- la punición no luce excesiva.—
En definitiva, corresponde hacer lugar al pedido de aplicación de la sanción de Daños Punitivos establecida en el art. 52 bis de la ley 2.240, y condenar a la parte demandada a abonar a la actora la suma de PESOS TRESCIENTOS MIL ($300.00) suma que no debe llevar intereses hasta el día de la fecha, en razón de que la sentencia en este punto es constitutiva.—
En caso de falta de pago, devengará un interés equivalente a la tasa pasiva del BCRA con más el 4% mensual, conforme los fundamentos expuestos en el considerando IV.3), donde me remito.—
VI. Publicación de la Sentencia.—
La parte actora solicita que a los fines del instituto del daño punitivo y conforme a la normativa consumeril aplicable, se ordene la publicación en el sitio web del Poder Judicial de la sentencia condenatoria.—
Según mi opinión, con la pauta de la menor restricción posible y del medio más idóneo para asegurar la eficacia en la obtención de la finalidad indicados en el artículo 1.713 del Código Civil y Comercial, la decisión acerca del medio de comunicación más conveniente para la publicación de la parte resolutiva de la sentencia, debe adoptarse tutelando el interés de los consumidores y evitando también perjudicar —más allá de sus límites justificados— la imagen de las demandadas frente a sus competidores.—
En ese discurrir, y luego del análisis armónico de las normas del estatuto consumeril, juzgo que la publicación deberá consistir en un breve resumen de la sentencia en un diario judicial de formato digital que será accesible al público (Vgr Diario Jurídico on line), en forma gratuita una vez que la sentencia adquiera firmeza y por única vez. Asimismo deberá ponerse a disposición de las Reparticiones Gubernamentales y las Asociaciones u Organizaciones de Consumidores testimonio de la presente, para su difusión en la medida y modo que sus reglamentos y estatutos lo autoricen..—
VII. Costas. —
Las costas se imponen a la parte demandada vencida (Art. 130 del CPCC).—
VIII. Honorarios profesionales de los letrados intervinientes.
A los fines de la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes, corresponde aplicar en lo pertinente la ley 9459.—
a.- La base económica. La misma se determina en el valor del crédito mandado a pagar y sus intereses. Por lo tanto, la base económica del juicio, asciende a la suma de $2.764.113,25.—-
En consecuencia, por aplicación del término medio de la escala del art. 36 de la ley 9459 (22,5%), corresponde regular la suma de $ 621.925,48.—
Por ello, corresponde regular los honorarios profesionales definitivos del Dr. Darío Alejandro DI NOTO -abogado de la parte actora- en la suma de PESOS SEISCIENTOS VEINTIUN MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO CON 48/100 ($621.925,48), con más la suma de PESOS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO CON 38/00 ($27.748,38) en virtud de lo normado por el art. 104 inc. 5 de la Ley 9459.—
ii. Honorarios del abogado de la demandada.—
No corresponde regular en esta oportunidad los honorarios de la parte demandada, en virtud de la condena es costas y lo dispuesto por el Art. 26 de la Ley 9.459 contrario sensu.—
IX. Intereses de honorarios y condición tributaria.—
Los honorarios regulados en la presente resolución, en caso de no ser abonados en tiempo y forma por los obligados al pago, devengarán un interés por mora equivalente a la Tasa Pasiva del B.C.R.A. con más el cuatro por ciento (4%) mensual desde la fecha de la presente resolución y hasta su efectivo pago. Asimismo, deberá en todos los casos adicionarse sobre los emolumentos regulados, el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), según la condición tributaria que tenga cada profesional, a la fecha del efectivo pago.—
Por todo lo expuesto y normas legales citadas,—-
RESUELVO:
I.-) Hacer lugar a la demanda entablada por el actor Sr. Pablo Alejandro MANZI, DNI 24.326.203 en contra de la demandada FAREZI SA., y en consecuencia declarar resuelto el contrato de compraventa celebrado con fecha 23/03/2017 entre FAREZI SA. y el Sr. Pablo Alejandro MANZI, en relación al inmueble designado como Lote N° 66 de la Manzana N° 05 y condenar a la parte demandada a que proceda a abonar al actor: (i) la suma de PESOS DOSCIENTOS TREINTA MIL ($ 230.000,00), en concepto de restitución de lo pagado, (ii) la suma de PESOS CIEN MIL ($100.000) en concepto de daño moral; (iii) la suma de PESOS TRESCIENTOS MIL ($300.000) en concepto de daño punitivo. Todo ello con más los intereses establecidos en el considerando correspondiente
II) Ordenar la publicación de la presente resolución a través de un diario judicial de formato digital, una vez que la sentencia adquiera firmeza. Asimismo poner a disposición de las Reparticiones Gubernamentales y las Asociaciones u Organizaciones de Consumidores testimonio de la presente, para su difusión en la medida y modo que sus reglamentos y estatutos lo autoricen, en los términos establecidos en el considerando respectivo.—
III) Imponer las costas a la parte demandada vencida.—
IV) Regular los honorarios profesionales definitivos del Dr. Darío Alejandro DI NOTO -abogado de la parte actora- en la suma de PESOS SEISCIENTOS VEINTIUN MIL NOVECIENTOS VEINTICINCO CON 48/100 ($621.925,48), con más la suma de PESOS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO CON 38/00 ($27.748,38) en virtud de lo normado por el art. 104 inc. 5 Ley 9459 y de haber sido oportunamente solicitado por la parte.—
V) Establecer que en caso de no ser abonados, todos los honorarios aquí regulados devengarán el interés por mora indicado en los Considerandos pertinentes. Asimismo, establecer que en todos los casos deberá adicionarse sobre los emolumentos regulados, el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), según la condición tributaria que tenga cada profesional, a la fecha del efectivo pago.—
Protocolícese, hágase saber y dése copia.—
Texto Firmado digitalmente por:
ELLERMAN Ilse
JUEZ/A DE 1RA. INSTANCIA
Fecha: 2023.09.01